Πότε και ποιος επωφελείται από τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Εάν δεν θέλετε ή δεν ξέρετε πώς να διαχειριστείτε σωστά το ακίνητο, αναθέστε το σε έναν ειδικό.

Τι είναι η διαχείριση καταπιστεύματος της περιουσίας

Ας υποθέσουμε ότι πήρατε ένα διαμέρισμα από τη γιαγιά σας σε άλλη πόλη, για παράδειγμα, στο Σαράνσκ. Θέλεις να το πάρεις. Αλλά δεν έχετε χρόνο να πάτε εκεί, να αναζητήσετε ενοικιαστές, να υπογράψετε μια συμφωνία, να ελέγξετε τις πληρωμές για στέγαση και κοινοτικές υπηρεσίες. Μπορείτε να το εμπιστευτείτε σε έναν διαχειριστή για μια μικρή (ή μεγάλη - όπως συμφωνείτε) αμοιβή.

Ο νόμος επιτρέπει τη μεταβίβαση περιουσίας σε καταπιστεύματα και υποχρεώνει τον διαχειριστή να ενεργεί προς το συμφέρον σας. Αυτό το άτομο μπορεί να προβεί σε οποιεσδήποτε νομικές και πραγματικές ενέργειες για λογαριασμό σας, εάν δεν περιορίσετε τις εξουσίες του στη σύμβαση.

Yulia Kislyakova Δικηγόρος της Ευρωπαϊκής Νομικής Υπηρεσίας

Η ιδιαιτερότητα της διαχείρισης καταπιστεύματος είναι ότι η σύμβαση συνάπτεται όχι για εφάπαξ συναλλαγές με ακίνητα, αλλά για διαχείρισή της για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Τι μπορεί να μεταφερθεί στη διαχείριση εμπιστοσύνης

Ο νόμος επιτρέπει τη μεταφορά σε διαχείριση καταπιστεύματος:

1. Επιχειρήσεις, συγκροτήματα ακινήτων και άλλα ακίνητα.
2. Τίτλοι, συμπεριλαμβανομένων αυτών για τους οποίους τα δικαιώματα είναι καταχωρημένα στο ηλεκτρονικό μητρώο, και όχι σε χαρτί.
3. Αποκλειστικά δικαιώματα στο αποτέλεσμα της πνευματικής δραστηριότητας ή σε ένα μέσο εξατομίκευσης (μάρκα, όνομα, εμπορικό σήμα, σειρά προϊόντων κ.λπ.).
4. Άλλα ακίνητα - ποια, δεν ορίζεται στο νόμο.

Τώρα στη Ρωσία, η διαχείριση καταπιστεύματος της ιδιοκτησίας χρησιμοποιείται συχνότερα στους τομείς της μίσθωσης εμπορικών ακινήτων και της διάθεσης τίτλων.

Γιατί να μεταβιβάσετε την ιδιοκτησία στην εμπιστοσύνη

Εάν απαντήσετε κυριολεκτικά - για να κάνετε τη ζωή σας πιο εύκολη.

Για παράδειγμα, εάν δεν μένετε σε διαμέρισμα, κάποιος θα πρέπει να ελέγχει περιοδικά εάν όλα είναι εντάξει, εάν υπάρχουν διαρροές, εάν τα παράθυρα και οι πόρτες είναι άθικτα, εάν έχει γίνει κλοπή. Είναι απαραίτητο να μεταφέρετε τις ενδείξεις του μετρητή στην εταιρεία διαχείρισης, να πληρώσετε λογαριασμούς κοινής ωφελείας, να δείτε εάν υπάρχουν συστημένες επιστολές από τον φόρο ή τη ΜΧΠ στο γραμματοκιβώτιο.

Denis Rumyantsev Managing Partner της Goodman Estate Real Estate Agency

Ας πούμε ότι οι ιδιοκτήτες άλλων διαμερισμάτων αποφασίζουν να κάνουν έκτακτη σύσκεψη σχετικά με επισκευές στις εισόδους, περίφραξη εδάφους, διάθεση της κοινής περιουσίας μιας πολυκατοικίας. Η ψήφος σας μπορεί να γίνει καθοριστική και δεν έχετε αφήσει κανέναν με πληρεξούσιο για να ψηφίσει.

Ο Rumyantsev σημειώνει ότι ο διαχειριστής θα ασχοληθεί με τα αναφερόμενα ζητήματα, θα είναι σε θέση να λύσει γρήγορα προβλήματα και να προετοιμάσει το σπίτι για την επιστροφή σας - για παράδειγμα, παραγγέλνοντας τις υπηρεσίες μιας υπηρεσίας καθαρισμού.

Η συμβολή του διαχειριστή θα είναι ακόμη πιο πολύτιμη εάν νοικιάσετε το ακίνητο. Ειδικά όταν πρόκειται για πολλά αντικείμενα. Ο ειδικός θα μπορεί να φέρει γρήγορα νέους ενοικιαστές όταν οι παλιοί έχουν μετακομίσει. Θα παρακολουθεί τη συντήρηση των κατοικιών, την έκδοση λογαριασμών κοινής ωφέλειας, την τήρηση των συμφωνιών.

Είναι επωφελές να συνάψετε μια συμφωνία καταπιστεύματος ιδιοκτησίας εάν εσείς οι ίδιοι δεν καταλαβαίνετε πολύ καλά τι να κάνετε με το ακίνητο και πώς να το διαθέσετε σωστά.

Yulia Kislyakova Δικηγόρος της Ευρωπαϊκής Νομικής Υπηρεσίας

Αυτό είναι σημαντικό στον τομέα των τίτλων: για να επενδύσεις με επιτυχία, χρειάζεσαι γνώση και εμπειρία. Υπάρχουν δύο από τα πιο δημοφιλή εργαλεία για έναν αρχάριο επενδυτή στη Ρωσία:

1. Αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύσεων. Αγοράζετε μετοχές ενός αμοιβαίου κεφαλαίου και οι ειδικοί αγοράζουν ήδη μετοχές και ομόλογα χρησιμοποιώντας τα κεφάλαιά σας, τα οποία θα αποφέρουν (ή όχι - όπως είστε τυχεροί) κέρδος. Στη συνέχεια, μπορείτε να εξαργυρώσετε τις μετοχές και να πάρετε χρήματα για αυτές, λαμβάνοντας υπόψη τα κέρδη.
2. Ατομικός επενδυτικός λογαριασμός με εμπιστοσύνη. Αυτός είναι ένας λογαριασμός μεσιτείας με τον οποίο μπορείτε να επενδύσετε χρήματα σε μετοχές και ομόλογα. Απλά πρέπει να επιλέξετε μια επενδυτική στρατηγική. Στη συνέχεια, οι ειδικοί της μεσιτικής εταιρείας θα ενεργήσουν για εσάς.

Είναι επίσης δυνατή η απευθείας μεταφορά τίτλων στη διαχείριση καταπιστεύματος. Αλλά συνήθως οι εταιρείες διαχείρισης το αναλαμβάνουν όταν πρόκειται για ένα πολύ σταθερό κεφάλαιο πολλών δεκάδων εκατομμυρίων.

Ένα άλλο σημαντικό πλεονέκτημα: εάν οφείλετε σε κάποιον, τότε το ακίνητο που μεταβιβάζεται στη διαχείριση δεν θα σας αφαιρεθεί. Η εξαίρεση είναι εάν είστε σε πτώχευση ή τα χρέη σχηματίστηκαν ακριβώς στη διαδικασία διαχείρισης καταπιστεύματος.

Ποιος μπορεί να είναι διαχειριστής

Μόνο υπάλληλος εμπορικού οργανισμού (αλλά όχι ενιαίας επιχείρησης) ή μεμονωμένος επιχειρηματίας.

Υπάρχουν αποχρώσεις ανάλογα με το είδος της ιδιοκτησίας που μεταφέρετε σε εμπιστοσύνη και γιατί. Μόνο ένα νομικό πρόσωπο με άδεια επαγγελματία συμμετέχοντα σε αυτήν την αγορά μπορεί να διαθέτει τίτλους, χρήματα που προορίζονται για συναλλαγές με τίτλους.

Δεν χρειάζεστε άδεια εάν το καταπίστευμα προβλέπει μόνο δικαιώματα που σχετίζονται με τίτλους, για παράδειγμα, το δικαίωμα συμμετοχής σε γενική συνέλευση των μετόχων.

Yulia Kislyakova Δικηγόρος της Ευρωπαϊκής Νομικής Υπηρεσίας

Λάβετε υπόψη: ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος με τη δική του περιουσία εάν έκανε μια συναλλαγή με υπέρβαση εξουσίας ή κατά παράβαση περιορισμών. Είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τις απώλειές σας.

Πώς να επιλέξετε έναν διαχειριστή

Ο Konstantin Bobrov, διευθυντής της νομικής υπηρεσίας του United Center for Defense, συνιστά να ξεκινήσετε ελέγχοντας εάν υπάρχει επιχειρηματίας ή εταιρεία στο κρατικό μητρώο. Αν όχι, τότε δεν επιτρέπεται να συνάψουν σύμβαση.

Στη συνέχεια, αναλύστε τον ιστότοπο του διευθυντή, αναζητήστε κριτικές για τη δουλειά του. Ελέγξτε στην ιστοσελίδα του συστήματος «Δικαιοσύνη» εάν η εταιρεία ενεπλάκη σε δικαστικές διαφορές και για ποιο λόγο.

Όταν αναζητάτε ειδικούς για τη διαχείριση τίτλων, ελέγξτε στο μητρώο της Κεντρικής Τράπεζας εάν η εταιρεία έχει άδεια για αυτό. Ελέγξτε τη βαθμολογία αξιοπιστίας του. Η υψηλότερη βαθμολογία είναι A ++ ή AAA.

Παρακαλούμε σημειώστε: η μεταβίβαση της περιουσίας σε καταπίστευμα δεν σας ασφαλίζει έναντι όλων των προβλημάτων.

Για παράδειγμα, ένας διευθυντής ενδιαφέρεται να νοικιάσει ένα διαμέρισμα όσο το δυνατόν γρηγορότερα και δεν αφήνει τους πιο τακτοποιημένους ενοικιαστές να πάνε εκεί. Γι' αυτό πρέπει να το επιλέξετε προσεκτικά.

Πώς να συντάξετε μια συμφωνία διαχείρισης εμπιστοσύνης

Σύμφωνα με το νόμο, πρέπει να ορίζονται τα ακόλουθα:

1. Τι ακριβώς μεταφέρετε στην εμπιστοσύνη.
2. Τα δεδομένα σας ως φυσικό πρόσωπο ή ιδρυτής εταιρείας.
3. Πόσο και πώς θα πληρώσετε τον διαχειριστή.
4. Η διάρκεια της σύμβασης - δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 5 έτη.

Μια συμφωνία για τη μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας σε διαχείριση καταπιστεύματος πρέπει να καταχωριστεί στη Rosreestr. Διαφορετικά, θα είναι άκυρη.

Εκτός από τα υποχρεωτικά δεδομένα, πρέπει να προσδιορίσετε στη σύμβαση και άλλους σημαντικούς για εσάς όρους.

Η δικηγόρος της Ευρωπαϊκής Νομικής Υπηρεσίας Yulia Kislyakova συμβουλεύει να οριστεί τι δεν μπορεί να κάνει ο διαχειριστής χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Έτσι, το διαμέρισμα δεν μπορεί να πωληθεί, για παράδειγμα, χωρίς την άδειά σας.

Πώς να σπάσετε μια συμφωνία εμπιστοσύνης

Εάν κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη κατά τη λήξη της σύμβασης δεν δηλώσει τη λήξη της ισχύος της, θα παραταθεί αυτόματα για την ίδια περίοδο και με τους ίδιους όρους.

Η σύμβαση λύεται εάν ένα από τα μέρη πεθάνει ή πτωχεύσει. Επιπλέον, οι συμμετέχοντες μπορούν να εξαιρεθούν από τη σύμβαση. Αυτό πρέπει να ειδοποιηθεί στο άλλο μέρος τρεις μήνες πριν από τη λύση της σύμβασης, εκτός εάν προβλέπεται διαφορετική περίοδος.

Πράγματα που πρέπει να θυμάστε

1. Η διαχείριση καταπιστεύματος της περιουσίας είναι επωφελής για όσους δεν μπορούν ή δεν θέλουν να τη διαθέσουν μόνοι τους.
2. Τις περισσότερες φορές, μια τέτοια συμφωνία συντάσσεται για συναλλαγές με ακίνητα και τίτλους.
3. Ο διαχειριστής πρέπει να επιλεγεί προσεκτικά, η επιτυχία ολόκληρης της επιχείρησης εξαρτάται από αυτό.
4. Θα πρέπει να πληρώσετε για τις υπηρεσίες. Αν και αυτό είναι ένα προφανές γεγονός, για κάποιους προκαλεί δυσάρεστη έκπληξη.
5. Λάβετε υπόψη ότι κανείς δεν μπορεί να εγγυηθεί την κερδοφορία σας όταν μεταφέρετε τίτλους στη διαχείριση. Και αν μπορούν, τότε είναι απατεώνες.