Τι πρέπει να ελέγξετε πριν αγοράσετε ένα διαμέρισμα στη δευτερογενή αγορά

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Αν παίρνετε ελαφρά τα έγγραφα, μπορεί να μείνετε χωρίς στέγη και χωρίς χρήματα.

Όταν αγοράζετε κάτι σε ένα κατάστημα, αρκεί ο πωλητής να θέλει να σας δώσει το προϊόν και εσείς να το αγοράσετε. Με την ακίνητη περιουσία, όλα είναι πιο περίπλοκα: μια συμφωνία μπορεί να αμφισβητηθεί εάν αποδειχθεί ότι είναι δόλια ή ότι παραβιάστηκαν τα δικαιώματα κάποιου κατά την πώληση. Ταυτόχρονα, ο αγοραστής θα είναι πολύ λυπημένος: θα εκδιώξουν από το διαμέρισμα, τα χρήματα θα πρέπει να επιστραφούν μέσω του δικαστηρίου και μερικές φορές ακόμη και να τους αποχαιρετήσουν.

Για να μην συμβεί αυτό, ελέγξτε όλα τα έγγραφα - και φροντίστε να έχετε πρωτότυπα ή αντίγραφα επικυρωμένα από συμβολαιογράφο.

1. Απόσπασμα από το USRN σχετικά με τα κύρια χαρακτηριστικά του αντικειμένου

Αυτό είναι ένα πολύ σημαντικό έγγραφο με πληροφορίες από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων, το οποίο θα σας δώσει πολλές χρήσιμες πληροφορίες.

Ποιοι είναι οι ιδιοκτήτες

Όλοι τους πρέπει να συμφωνήσουν στη συμφωνία, διαφορετικά μπορεί να αμφισβητηθεί.

Υπάρχουν βάρη

Ένα αντικείμενο μπορεί να δεσμευτεί σε τράπεζα λόγω υποθήκης, μισθωμένο με την εγγραφή συμφωνίας με την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Διαχείρισης Περιουσίας, συλληφθεί για χρέη. Αν ναι, οι ιδιοκτήτες δεν έχουν το δικαίωμα να το διαθέσουν. Η συμφωνία θα είναι άκυρη.

Ποια είναι τα χαρακτηριστικά του διαμερίσματος

Το απόσπασμα από το USRN θα περιέχει την ακριβή διεύθυνση, τον αριθμό κτηματολογίου, την περιοχή. Το τεχνικό σχέδιο του διαμερίσματος είναι τυπωμένο στην τελευταία σελίδα. Μπορείτε να εκτιμήσετε τα πλάνα των δωματίων και να παρατηρήσετε την παρουσία ανακατασκευών. Το τελευταίο είναι ιδιαίτερα σημαντικό εάν κάνετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο - μπορεί να μην εγκριθεί.

Από ποια ημερομηνία οι ιδιοκτήτες έχουν ένα διαμέρισμα

Συγκρίνετε το με την ημερομηνία στους τίτλους ιδιοκτησίας (σχετικά με αυτούς παρακάτω).

Με βάση ποιο έγγραφο ανήκει ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο κίνδυνος είναι αρχικά υψηλότερος - αυτό συζητείται επίσης στη ρήτρα για τα έγγραφα τίτλου.

Απόσπασμα από το USRN θα παρέχεται από τον ιδιοκτήτη. Μπορείτε να αποκτήσετε μόνοι σας μια απογυμνωμένη έκδοση.

Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να παραγγείλετε ένα απόσπασμα στον ιστότοπο Rosreestr. Για την παροχή ενός εγγράφου σε ηλεκτρονική μορφή, θα πρέπει να πληρώσετε 250 Λήψη πληροφοριών από τα ρούβλια USRN. Θα πρέπει επίσης να παραγγείλετε ένα απόσπασμα σχετικά με τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων στο ακίνητο - κοστίζει το ίδιο. Σε αυτό το έγγραφο, θα δείτε πόσο συχνά και σε ποια βάση άλλαζαν οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος.

Εάν κατά τη διάρκεια του περασμένου ή δύο ετών η ακίνητη περιουσία άλλαξε χέρια αρκετές φορές, αυτός είναι ένας λόγος να είστε επιφυλακτικοί. Αυτός είναι συνήθως ο τρόπος με τον οποίο συγκαλύπτονται οι δόλιες συναλλαγές. Εάν ο εξαπατημένος ιδιοκτήτης είναι σε θέση να αμφισβητήσει την αλυσίδα των συναλλαγών μέσω του δικαστηρίου, το διαμέρισμα θα του επιστραφεί.

2. Έγγραφα του ιδιοκτήτη/ων

Εάν ο ιδιοκτήτης είναι ενήλικας

Ισχύς διαβατηρίου

Ας πούμε ότι ο ιδιοκτήτης άλλαξε διαβατήριο πριν από έξι μήνες, λέγοντας στην αστυνομία ότι έχασε το παλιό. Και τώρα προσπαθεί να συνάψει συμφωνία για ένα άκυρο έγγραφο, για να το αμφισβητήσει αργότερα. Αυτό είναι γεμάτο προβλήματα.

Έτσι, με τη βοήθεια μιας ειδικής υπηρεσίας του Υπουργείου Εσωτερικών, μάθετε εάν τα έγγραφα είναι έγκυρα.

Στοιχεία διαβατηρίου

Η σειρά, ο αριθμός, ο τόπος γέννησης και η διεύθυνση εγγραφής θα χρειαστούν προκειμένου να συγκριθούν με τα δεδομένα που αναφέρονται σε άλλα έγγραφα (είναι σημαντικό να ταιριάζουν όλα). Εάν ο ιδιοκτήτης κατάφερε να αλλάξει το διαβατήριο κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, τα στοιχεία του προηγούμενου αντιγράφου υποδεικνύονται στην προτελευταία σελίδα του τρέχοντος.

Δώστε προσοχή στο όνομα, το επώνυμο και το πατρώνυμο: μια ασυμφωνία τουλάχιστον ενός γράμματος σε διαφορετικά έγγραφα είναι ένας λόγος για να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη να φέρει τα χαρτιά σε ομοιομορφία. Διαφορετικά, μπορεί να αποτελέσει αιτία αγωγής σχετικά με την εγκυρότητα της συναλλαγής.

Οικογενειακή κατάσταση

Ο ένας από τους συζύγους δεν μπορεί να διαθέτει αυθαίρετα την από κοινού αποκτηθείσα περιουσία χωρίς τη συγκατάθεση του άλλου. Μια τέτοια συμφωνία είναι εύκολο να αμφισβητηθεί. Επομένως, είναι σημαντικό να μάθετε εάν ο ιδιοκτήτης είναι παντρεμένος και από ποια ημερομηνία. Αυτές οι πληροφορίες θα σας φανούν χρήσιμες όταν μεταβείτε στα έγγραφα τίτλου.

Εάν ένα άτομο έλαβε ένα διαμέρισμα κληρονομικά ή ως δώρο, η παρουσία ενός συζύγου δεν έχει σημασία. Τέτοια περιουσία δεν θεωρείται από κοινού αποκτηθείσα.

Αν όμως έχετε να κάνετε με σύμβαση πώλησης, προσέξτε την ημερομηνία σύναψής του. Ο ιδιοκτήτης μπορεί ελεύθερα να διαθέτει ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε πριν από το γάμο. Εάν το αγόρασε μετά το γάμο, το πακέτο των εγγράφων πρέπει να περιέχει τη συμβολαιογραφική συγκατάθεση του συζύγου για την πώληση. Θεωρητικά, μπορεί να αντικατασταθεί από συμβόλαιο γάμου, το οποίο κατοχυρώνει μόνη της το δικαίωμα διάθεσης του αντικειμένου για τον ιδιοκτήτη. Αλλά με τη συναίνεση είναι ακόμα πιο ήρεμο: το προγαμιαίο συμβόλαιο αμφισβητείται μερικές φορές.

Εάν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι διαζευγμένος και το διαμέρισμα αγοράστηκε κατά τη διάρκεια του γάμου, μπορεί να θεωρηθεί κοινή ιδιοκτησία. Εδώ χρειάζεστε είτε συγκατάθεση είτε δικαστική απόφαση σχετικά με το τμήμα σύμφωνα με το οποίο το ακίνητο μεταβιβάστηκε στο άτομο με το οποίο σκοπεύετε να συνάψετε μια συμφωνία.

Πληροφορίες για παιδιά

Από μόνο του δεν θα σου πει τίποτα. Αλλά, εάν ο ιδιοκτήτης έχει παιδιά, αυτό είναι ένας λόγος για πρόσθετους ελέγχους και απαιτήσεις για νέα έγγραφα.

Εάν ένα διαμέρισμα αγοραζόταν με υποθήκη, το κεφάλαιο μητρότητας θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή του. Αυτό επιβάλλει την υποχρέωση παροχής στα παιδιά με μερίδια στο διαμέρισμα. Επομένως, αν μεταξύ των ιδιοκτητών είναι μόνο οι γονείς, αυτό δεν έγινε. Στη συνέχεια, η συναλλαγή μπορεί να αμφισβητηθεί.

Για να μην συμβεί αυτό, ζητήστε από τον ιδιοκτήτη πιστοποιητικό από το Ταμείο Συντάξεων ότι το κεφάλαιο μητρότητας δεν χρησιμοποιήθηκε για την εξόφληση της υποθήκης.

Εάν ο ιδιοκτήτης είναι ανήλικος

Για παιδιά κάτω των 14 ετών, δείτε το πιστοποιητικό γέννησης, άνω των 14 ετών - διαβατήρια. Συγκρίνετε τα δεδομένα με αυτά που αναφέρονται σε άλλα έγγραφα.

Εάν ο ιδιοκτήτης είναι παιδί, οι νόμιμοι εκπρόσωποί του δεν μπορούν να πουλήσουν το διαμέρισμα ακριβώς έτσι. Απαιτείται η συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας για τη συναλλαγή. Και αν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι άνω των 14 ετών, τότε η άδειά του.

3. Έγγραφα τίτλου

Το όνομα του εγγράφου, βάσει του οποίου ο ιδιοκτήτης έλαβε την κυριότητα, βρίσκεται στο απόσπασμα από το USRN. Αξίζει να το ρίξετε μια πιο προσεκτική ματιά.

Συμβόλαιο πώλησης

Όλα είναι απλά εδώ: εάν ο τρέχων ιδιοκτήτης αγόρασε ένα διαμέρισμα από το προηγούμενο, αυτό επιβεβαιώνεται από την αντίστοιχη συμφωνία. Εάν έχετε απόσπασμα από το USRN σχετικά με τη μεταβίβαση δικαιωμάτων σε ένα αντικείμενο ακινήτων, συγκρίνετε τα δεδομένα του πωλητή με αυτά που αναφέρονται στο έγγραφο. Ζητήστε επίσης να δείξετε το πιστοποιητικό αποδοχής του διαμερίσματος και την απόδειξη του πωλητή για τα χρήματα. Αυτό θα διασφαλίσει ότι ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν έχει παράπονο για τον τρέχοντα.

Εάν το σπίτι αγοράστηκε με υποθήκη, μπορείτε να ζητήσετε πιστοποιητικό εξόφλησης.

Γενικά, η απουσία βαρών στο απόσπασμα από το USRN δείχνει εύγλωττα ότι το δάνειο έχει εξοφληθεί. Αλλά επειδή κάποιο έγγραφο μπορεί να ελεγχθεί, θα ήταν περίεργο να μην το αναφέρουμε.

Συμφωνία συμμετοχής στην κατασκευή

Αν ο ιδιοκτήτης έχει αποκτήσει ακίνητη περιουσία στο στάδιο της ανέγερσης θα έχει στα χέρια του ακριβώς αυτό το έγγραφο και μετά την παράδοση του σπιτιού θα έχει και πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του διαμερίσματος.

Πιστοποιητικό κληρονομιάς

Όταν πρόκειται για τέτοια περιουσία, υπάρχει ο κίνδυνος να εμφανιστεί ξαφνικά ένας στερημένος κληρονόμος και να προσπαθήσει να αμφισβητήσει τη συμφωνία. Επιπλέον, όσο περισσότερος χρόνος έχει περάσει από τη στιγμή της κληρονομιάς, τόσο μικρότεροι είναι οι κίνδυνοι να μπουν σε μπελάδες. Είναι καλύτερο να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο πριν από την αγορά.

Συμφωνία δωρεάς

Είναι επίσης καλύτερο να αξιολογήσετε τους κινδύνους από την απόκτηση μιας δωρεάς κατοικίας μαζί με έναν ειδικό. Ο δικηγόρος θα διαπιστώσει εάν έχει τηρηθεί η μορφή και η διαδικασία για την ολοκλήρωση της συναλλαγής, εάν ο ιδιοκτήτης είναι νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Συμφωνία μεταφοράς διαμερίσματος

Εκδίδεται εάν ο ιδιοκτήτης έχει ιδιωτικοποιήσει αυτό το διαμέρισμα. Υπάρχει μια προειδοποίηση όταν ασχολούμαστε με τέτοια ακίνητα. Εάν ένα άτομο που είναι εγγεγραμμένο σε ένα διαμέρισμα αρνήθηκε να συμμετάσχει στην ιδιωτικοποίηση, λαμβάνει ισόβιο δικαίωμα να ζήσει σε αυτό μέχρι να διαγραφεί οικειοθελώς. Διαφορετικά, είναι αδύνατον να τον διώξουν ακόμη και μέσω των δικαστηρίων. Επομένως, είναι σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι κάνει check out πριν ο πωλητής λάβει τα χρήματα. Ή κινδυνεύετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με έναν ενοικιαστή.

Υπάρχουν άλλοι τύποι εγγράφων τίτλου, για παράδειγμα, δικαστική απόφαση με την οποία ο ιδιοκτήτης κατέχει το αντικείμενο. Αλλά μαζί τους είναι καλύτερα να επικοινωνήσετε αμέσως με έναν δικηγόρο εάν δεν θέλετε προβλήματα.

4. Πληροφορίες για τους εγγεγραμμένους στο διαμέρισμα

Στη ρήτρα σχετικά με τη συμφωνία για τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στην ιδιοκτησία, έχουμε ήδη εν μέρει αγγίξει το θέμα του πόσο σημαντικό είναι να γνωρίζουμε ποιος είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα. Τώρα ας εξετάσουμε την ερώτηση με περισσότερες λεπτομέρειες.

Εκτός από αυτούς που αρνήθηκαν να ιδιωτικοποιήσουν, οι ακόλουθοι ενοικιαστές αποτελούν κίνδυνο για τη συναλλαγή σας και την άνετη διαβίωση στο διαμέρισμα που αγοράσατε:

• απολύθηκε από το διαμέρισμα για στρατιωτική θητεία ή θεραπεία σε σανατόριο.
• διαγράφεται από το μητρώο λόγω εκτίσεως ποινής σε χώρους στέρησης της ελευθερίας·
• αναγνωρίζεται ως αγνοούμενο·
• ανήλικοι που στέλνονται σε οικοτροφείο.

Με την επιστροφή τους θα εγγραφούν στον προηγούμενο τόπο διαμονής τους – δηλαδή μαζί σας. Μπορεί να είναι δυνατή η έξωσή τους μέσω δικαστηρίου, αλλά θα χρειαστεί πολύς χρόνος και προσπάθεια.

Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στους απολυμένους ανήλικους για να ρωτήσετε εάν η υπηρεσία κηδεμονίας έδωσε άδεια για αυτό.

Για να κατανοήσετε τις αποχρώσεις, πρέπει να κοιτάξετε μέσα από μερικές αναφορές. Είναι προτιμότερο να είστε παρών τις στιγμές που τα παραλαμβάνει ο ιδιοκτήτης για να διασφαλιστεί η γνησιότητα των εγγράφων.

Έντυπο 9 πιστοποιητικό εγγραφής

Περιέχει πληροφορίες για όλους όσοι είναι εγγεγραμμένοι στο διαμέρισμα τώρα.

Αρχειακό πιστοποιητικό εγγραφής σύμφωνα με το έντυπο 9

Αυτή η έκδοση του εγγράφου δείχνει τη δυναμική της εγγραφής των κατοίκων: ποιος εγγράφηκε νωρίτερα, ποιος πήρε εξιτήριο και πότε. Ένα πολύ χρήσιμο έγγραφο, αλλά υπάρχει μια απόχρωση. Συχνά αρνούνται να το δώσουν σε τρίτους, συμπεριλαμβανομένων των σημερινών ιδιοκτητών του διαμερίσματος, αφού περιέχει προσωπικά δεδομένα προηγούμενων κατοίκων. Εάν δεν ήταν δυνατό να αποκτήσετε το αρχειακό "εννέα", θα πρέπει να εργαστείτε με αυτό που έχετε και να μεταβείτε απευθείας στη φόρμα βοήθειας 12.

Βεβαίωση διαγραφής ορισμένων κατηγοριών πολιτών

Το έγγραφο του εντύπου 12 περιέχει δεδομένα σχετικά με το εάν κάποιος από τους ενοίκους απολύθηκε από το διαμέρισμα, το οποίο, θεωρητικά, θα μπορούσε να αποτελέσει πηγή προβλημάτων. Στην ιδανική περίπτωση, κάθε στήλη δεν έχει κανένα. Διαφορετικά, θα πρέπει να μάθετε πρόσθετες πληροφορίες για κάθε άτομο ξεχωριστά ή ακόμη και να αρνηθείτε τη συμφωνία.

5. Πιστοποιητικά δικαιοπρακτικής ικανότητας

Εάν αργότερα αποδειχθεί ότι ο πωλητής δεν ήταν σε νηφάλιο μυαλό και σκληρή μνήμη, η συναλλαγή θα κηρυχθεί άκυρη. Είστε ιδιαίτερα σε κίνδυνο εάν ο πωλητής είναι ηλικιωμένος, αλλά γενικά δεν μπορείτε να ασφαλιστείτε για αυτό. Για παράδειγμα, ένας πονηρός δικηγόρος μπορεί να αποδείξει ότι ο ιδιοκτήτης ήταν προσωρινά στενοχωρημένος εξαιτίας ενός φαρμάκου για το κρυολόγημα, επειδή αυτή η παρενέργεια αναφέρεται στον σχολιασμό.

Για να μην συμβεί αυτό, ζητήστε από τον πωλητή να φέρει στη συμφωνία ένα πιστοποιητικό από έναν ψυχίατρο και έναν ναρκολόγο ότι είναι υγιής και ότι δεν είναι εγγεγραμμένος ως τοξικομανής.

Εάν υπάρχουν επιτακτικοί λόγοι αμφιβολίας, καλέστε έναν εξουσιοδοτημένο εμπειρογνώμονα να διεξαγάγει μια εξέταση απευθείας στη συμφωνία.

6. Πληροφορίες για χρέη για γενική επισκευή

Όλες οι οφειλές για στέγαση και κοινόχρηστες υπηρεσίες παραμένουν στον πρώην ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Η εξαίρεση είναι η γενική επισκευή. Εάν ο πωλητής δεν το πλήρωσε, το χρέος θα πάει σε εσάς. Μπορείτε να ελέγξετε την απουσία με την τελευταία πληρωμή. Εάν δεν εμπιστεύεστε, ζητήστε πιστοποιητικό από την εταιρεία διαχείρισης.

7. Πληρεξούσιο

Είναι καλύτερο να συνάψετε μια σύμβαση πώλησης απευθείας με τον ιδιοκτήτη. Αλλά ο ιδιοκτήτης δεν είναι πάντα παρών στη συμφωνία. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να εκδώσει συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο για το πρόσωπο που θα εκπροσωπήσει τα συμφέροντά του.

Οι συναλλαγές με αυτό το έγγραφο δεν είναι ασφαλείς, υπάρχουν πάρα πολλοί παράγοντες κινδύνου. Εάν αποφασίσετε να κάνετε ένα παρόμοιο βήμα, ελέγξτε τα ακόλουθα:

• Το πληρεξούσιο δίνει το δικαίωμα πώλησης του διαμερίσματος για λογαριασμό του ιδιοκτήτη.
• Το έγγραφο είναι γνήσιο - μπορείτε να το μάθετε στον ιστότοπο του Ομοσπονδιακού Συμβολαιογραφικού Επιμελητηρίου.
• Το πληρεξούσιο δεν έχει λήξει.
• Περιέχει το σωστό διαβατήριο και άλλα δεδομένα.
• Ο ιδιοκτήτης είναι ζωντανός και έχει καλά μυαλά - η επικοινωνία βίντεο και τα πιστοποιητικά από νευροψυχιατρικό ιατρείο θα βοηθήσουν εδώ.

Αλλά ακόμα κι αν όλα είναι εντάξει, σκεφτείτε τρεις φορές πριν αποφασίσετε για μια τέτοια συμφωνία.

Τι να θυμάστε

• Ελέγξτε όλα τα έγγραφα. Μην φοβάστε να είστε παρεμβατικοί ή βαρετοί: διακινδυνεύετε εκατομμύρια.
• Εάν έχετε αμφιβολίες, επικοινωνήστε με έναν ειδικό. Καλύτερα να είσαι συναγερμός παρά να μείνεις χωρίς διαμέρισμα και χρήματα.
• Εάν με κάθε βήμα οι αμφιβολίες δεν εξαφανίζονται, αλλά δυναμώνουν, αρνηθείτε τη συμφωνία.

UPD. Το κείμενο ενημερώθηκε στις 17 Νοεμβρίου 2019 με περισσότερα σχετικά δεδομένα από επαληθευμένες πηγές.