Πώς να συντάξετε σωστά ένα συμβόλαιο μίσθωσης

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Είναι πιο κερδοφόρο να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα απευθείας μέσω του ιδιοκτήτη, παρακάμπτοντας τα κτηματομεσιτικά γραφεία. Αλλά τότε η σύμβαση θα πρέπει να συναφθεί ανεξάρτητα, και αυτό δεν είναι εύκολο θέμα: πρέπει να λάβετε υπόψη πολλά σημεία και λεπτομέρειες για να αποφύγετε προβλήματα στο μέλλον και να ζήσετε με ειρήνη και εμπιστοσύνη. Σε αυτό το άρθρο, θα καταλάβουμε τι πρέπει να προσέξετε κατά τη σύνταξη μιας συμφωνίας ενοικίασης.

Ας κάνουμε μια κράτηση αμέσως: σε αυτό το άρθρο θα επικεντρωθούμε ειδικά στη σύμβαση για την εμπορική μίσθωση κατοικιών, η οποία ρυθμίζεται από το Κεφάλαιο 35 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας και εν μέρει από το Κεφάλαιο 5 του Κώδικα Στέγασης του Ρωσική Ομοσπονδία, δηλαδή ενοικίαση διαμερίσματος από ιδιώτη. Υπάρχει διαφορά στη νομοθεσία μεταξύ σύμβασης μίσθωσης (που συνάπτεται με φυσικό πρόσωπο) και σύμβασης μίσθωσης (που συνάπτεται με νομικό πρόσωπο). Ωστόσο, στον συνηθισμένο λόγο χρησιμοποιείται η καθιερωμένη λέξη «ενοίκιο». Επομένως, σε αυτό το υλικό για λόγους απλότητας, θα χρησιμοποιήσουμε και τους δύο όρους - "ενοίκιο" και "ενοίκιο" - ως ισοδύναμοι.

Τα έγγραφα

Σε καμία περίπτωση μην διστάσετε να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος να παράσχει ένα πλήρες πακέτο εγγράφων:

• διαβατήριο;
• απαιτείται πιστοποιητικό εγγραφής ιδιοκτησίας του διαμερίσματος.
• επιπλέον: πληρωμένες αποδείξεις για λογαριασμούς κοινής ωφελείας (για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν χρέη σε αυτούς) και ένα απόσπασμα από το βιβλίο σπιτιού για άτομα που είναι εγγεγραμμένα στο χώρο διαβίωσης.

Εάν το διαμέρισμα έχει πολλούς ιδιοκτήτες, τότε η συγκατάθεση ενός από αυτούς δεν αρκεί, πρέπει να λάβετε τη συγκατάθεση όλων. Υπάρχουν τρία πιθανά σενάρια για την εξέλιξη των γεγονότων:

1. Επισυνάψτε τη γραπτή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών.
2. Ένας συνιδιοκτήτης συνάπτει συμφωνία με πληρεξούσιο από άλλους.
3. Κατά τη σύναψη της σύμβασης, όλοι οι ιδιοκτήτες είναι παρόντες αυτοπροσώπως (τότε στη σύμβαση αναφέρεται ότι το διαμέρισμα ενοικιάζεται από όλους τους ιδιοκτήτες ταυτόχρονα).

Απαιτείται επίσης γραπτή συναίνεση από άτομα που δεν είναι ιδιοκτήτες, αλλά είναι εγγεγραμμένα στον χώρο διαβίωσης. Διαφορετικά, μπορούν να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους ανά πάσα στιγμή και θα πρέπει να αναζητήσετε επειγόντως νέα στέγαση.

Εφόσον μιλάμε για ενοικίαση διαμερίσματος, σημαίνει ότι ο ενοικιαστής είναι ιδιώτης. Ως εκ τούτου, πρέπει να φέρει μαζί του το διαβατήριό του. Εάν δεν πρόκειται να ζήσετε μόνοι σας σε διαμέρισμα, τότε απαιτούνται και τα στοιχεία διαβατηρίου του δεύτερου (τρίτου, πέμπτου) ενοικιαστή.

Οι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων υπόκεινται σε κρατική εγγραφή. Εκτός από σύμβαση που έχει συναφθεί για λιγότερο από ένα έτος.

Ορος

Η σύμβαση εργασίας μπορεί να είναι βραχυπρόθεσμη (έως ένα έτος) και μακροπρόθεσμη (από ένα έτος έως πέντε έτη). Αν η σύμβαση δεν λέει λέξη για τη διάρκεια, θεωρείται ότι συνήφθη για πέντε χρόνια το πολύ. Η κύρια διαφορά μεταξύ μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων συμβάσεων είναι οι προϋποθέσεις έξωσης των ενοικιαστών.

Βραχυπρόθεσμη σύμβαση

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ορίσει μια περίοδο κατά την οποία η σύμβαση μπορεί να λυθεί από τα μέρη πριν από το χρονοδιάγραμμα. Εάν δεν ορίζεται τέτοια περίοδος, δεν έχει δικαίωμα να εκδιώξει τους ενοικιαστές πριν από τη λήξη της σύμβασης. Αλλά στο τέλος αυτής της περιόδου, ο ίδιος ο ιδιοκτήτης αποφασίζει αν θα συνεχίσει να νοικιάζει το διαμέρισμα στους ίδιους ενοικιαστές ή θα αναζητήσει άλλους.

Μακροχρόνιο συμβόλαιο

Είναι πολύ πιο δύσκολο για τον ιδιοκτήτη να αποχωριστεί τους ενοίκους. Στο τέλος της διάρκειας της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να μεταφέρει κάποιον άλλο στο διαμέρισμα: εάν δεν έχει ειδοποιήσει τον ενοικιαστή για την επιθυμία του τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης, θεωρείται ότι η σύμβαση είναι αυτόματα ανανεώθηκε με τις παλιές συνθήκες.

Εάν ο ιδιοκτήτης πει ότι δεν σκοπεύει πλέον να νοικιάσει το ακίνητο, τότε οι ενοικιαστές πρέπει να φύγουν. Αλλά σε αυτή την περίπτωση, πραγματικά δεν μπορεί να νοικιάσει το διαμέρισμα για τουλάχιστον ένα χρόνο, διαφορετικά οι προηγούμενοι ένοικοι έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στο δικαστήριο και να απαιτήσουν αποζημίωση.

Σε αντίθεση με έναν ιδιοκτήτη, ένας ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή χωρίς να δώσει λόγο.

Κατάσταση του διαμερίσματος και του ακινήτου

Επισκευές και βελτιώσεις

Το πιεστικό ερώτημα: ποιος κάνει τις επισκευές; Συνήθως, το συμφωνητικό περιέχει τη διατύπωση ότι «μετά τη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου, οι ενοικιαστές αναλαμβάνουν να επιστρέψουν τους χώρους με την ίδια μορφή που είχε παρασχεθεί». Επομένως, η σύμβαση θα πρέπει να αναφέρει αμέσως τι μπορεί να αλλάξει στο διαμέρισμα και τι όχι.

Επιπλέον, χωρίς τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, οι κάτοικοι δεν έχουν το δικαίωμα να προβούν σε αναδιοργάνωση και ανακατασκευή χώρων διαβίωσης. Για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια των επισκευών, δεν μπορείτε απλώς να πάρετε και να κατεδαφίσετε ένα εσωτερικό διαμέρισμα ή να επεκτείνετε μια πόρτα.

Εάν είναι δυνατό να πραγματοποιήσετε επισκευές, τότε φροντίστε να ορίσετε στη σύμβαση πόσο θα πρέπει να μειωθεί το ενοίκιο. Εάν δεν υπάρχει ένδειξη, είναι πιθανό να επισκευάσετε τα πάντα μόνοι σας και ο ιδιοκτήτης απλά να αρνηθεί να σας επιστρέψει τα έξοδά σας.

Όλες οι τρέχουσες επισκευές και τα έξοδα σε αυτό είναι στους ώμους του ενοικιαστή. Όχι μόνο διατηρεί την τάξη στο διαμέρισμα, αλλά είναι επίσης υπεύθυνος για την ασφάλεια της περιουσίας.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να προβεί σε μεγάλες επισκευές και όλα τα έξοδα βαρύνουν τον ίδιο (εκτός αν ορίζεται διαφορετικά στη σύμβαση). Εάν ο ιδιοκτήτης δεν δείξει ενδιαφέρον για μεγάλες επισκευές όταν αυτό απαιτείται, τότε ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα:

• πραγματοποιεί ανεξάρτητα σημαντικές επισκευές που προβλέπονται από τη σύμβαση ή προκαλούνται από επείγουσα ανάγκη και εισπράττει το κόστος τους από τον εκμισθωτή·
• απαιτούν αντίστοιχη μείωση του ενοικίου·
• απαιτούν καταγγελία της σύμβασης και αποζημίωση για ζημίες.

Όταν ανακαινίζετε ή αγοράζετε κάτι καινούργιο για ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, με νομικούς όρους, κάνετε βελτιώσεις. Μπορούν να είναι χωριστές και αχώριστες. Για παράδειγμα, εάν ένας ενοικιαστής έχει εγκαταστήσει κλιματιστικό ή θερμοσίφωνα με δικά του έξοδα (και ο ιδιοκτήτης δεν μείωσε το ενοίκιο ή δεν επέστρεψε το κόστος τους), έχει το δικαίωμα να τα πάρει μαζί του.

Αναπόσπαστες βελτιώσεις, όπως νέες ταπετσαρίες, δεν μπορείτε να τις πάρετε μαζί σας χωρίς να χαλάσετε την εμφάνιση του διαμερίσματος. Ως εκ τούτου, ο μισθωτής μπορεί να απαιτήσει να επιστρέψει την αξία τους όταν λήξει η σύμβαση. Αλλά η απαίτηση θα ικανοποιηθεί εάν η σύμβαση αναφέρει ότι ο εκμισθωτής δεν είχε αντίρρηση για αυτή τη βελτίωση.

Κατάσταση ιδιοκτησίας

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να παρέχει στον ενοικιαστή το ακίνητο σε καλή κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι αν κάτι σας εμποδίζει να χρησιμοποιήσετε το διαμέρισμα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξαλείψει αυτόν τον λόγο με δικά του έξοδα. Ακόμα κι εκείνο που ούτε καν υποψιαζόταν την ώρα της ενοικίασης του διαμερίσματος. Για παράδειγμα, εγκατασταθήκατε και ανακαλύψατε με έκπληξη ότι όλοι οι σωλήνες έχουν από καιρό σαπίσει και είναι απλά αδύνατο να πλυθείτε στο ντους. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξαλείψει αυτήν την έλλειψη το συντομότερο δυνατό και εντελώς δωρεάν. Εάν δεν το κάνει αυτό, μπορείτε είτε να εξαλείψετε μόνοι σας την αιτία και να ζητήσετε αποζημίωση των εξόδων ή να καταγγείλετε τη σύμβαση.

Προσοχή: ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να εξαλείψει με δικά του έξοδα μόνο εκείνες τις ελλείψεις που ούτε αυτός ούτε εσείς γνωρίζατε.

Εάν, κατά την επιθεώρηση του διαμερίσματος, είδατε ότι κάτι δεν λειτουργεί εκεί ή είχατε προειδοποιηθεί για αυτό εκ των προτέρων, τότε είναι ήδη δικαίωμά σας να συμφωνήσετε με έναν τέτοιο όρο ή να αναζητήσετε μια καλύτερη επιλογή.

Επίσης, οι δικηγόροι συνιστούν, εκτός από τη σύμβαση, να συνταχθεί πράξη αποδοχής του διαμερίσματος. Προδιαγράφει την κατάσταση των επίπλων, των υδραυλικών, των δαπέδων, των παραθύρων και οτιδήποτε άλλο. Στη συνέχεια, αυτό θα βοηθήσει στην αποφυγή διαφωνιών σχετικά με την ποιότητα των επισκευών και των επίπλων. Φυσικά, σε ένα διαμέρισμα με παλιά σοβιετικά έπιπλα και χωρίς εξοπλισμό, δεν χρειάζεται να το κάνετε αυτό. Αλλά ο ιδιοκτήτης, ο οποίος νοικιάζει ένα σπίτι με ακριβά έπιπλα και συσκευές, ενδιαφέρεται να διασφαλίσει ότι όλο το ακίνητο θα του επιστραφεί σε καλή κατάσταση, ώστε να μπορεί ακόμη και να επισυνάψει φωτογραφίες του ακινήτου και αποδείξεις που επιβεβαιώνουν την αξία του. Φυσικά, λαμβάνεται υπόψη η φυσική απόσβεση. Αλλά ο ενοικιαστής θα πρέπει να πληρώσει για τη σπασμένη οθόνη της τηλεόρασης.

Δώστε προσοχή σε κάτι τέτοιο όπως "κοινή ευθύνη" εάν νοικιάσετε ένα διαμέρισμα με κάποιον σε κοινή προσπάθεια. Εάν η σύμβαση δεν προβλέπει ρήτρα αλληλέγγυας ευθύνης, τότε όλη η ευθύνη βαρύνει αυτόν που συνήψε τη σύμβαση. Δηλαδή, αν ο αμελής γείτονάς σου σπάσει κάτι, και μόνο εσύ καταχωρηθείς στο συμβόλαιο ως υπεύθυνος, τότε θα πρέπει να πληρώσεις.

Ενοίκιο

Η σύμβαση καθορίζει τη διαδικασία, τους όρους και τους όρους για την πραγματοποίηση του ενοικίου. Εάν δεν υπάρχουν ειδικές οδηγίες σχετικά με αυτό, τότε θεωρείται ότι είναι παρόμοιες με αυτές που χρησιμοποιούνται συνήθως κατά την ενοικίαση τέτοιων ακινήτου: στην περίπτωση ενός διαμερίσματος, πρόκειται για ένα σταθερό ποσό πληρωμής που καταβάλλεται κάθε μήνα.

Εάν ο ιδιοκτήτης ζητήσει να πληρώσει αμέσως μια πληρωμή 2-3 μήνες πριν ή μια προκαταβολή, αυτό πρέπει να αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Το έγγραφο θα πρέπει επίσης να αναφέρει πόσο συχνά και σε ποιο βαθμό ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει την πληρωμή. Στην πράξη, αυξήσεις ενοικίων καταγράφονται συνήθως μία φορά το χρόνο έως και 10% του αρχικού κόστους. Όλα αυτά όμως είναι στη διακριτική ευχέρεια των κομμάτων.

Εάν μια τέτοια ρήτρα δεν περιλαμβάνεται στη σύμβαση, ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έχει το δικαίωμα να αυξήσει το ενοίκιο, αλλά αυτό μπορεί να γίνει όχι περισσότερο από μία φορά το χρόνο. Επιπλέον, υποχρεούται να ειδοποιήσει προηγουμένως εγγράφως σχετικά τον ενοικιαστή. Αν οι νέες προϋποθέσεις δεν τον βολεύουν, μπορεί να υπαναχωρήσει μονομερώς από το συμβόλαιο.

Ο ενοικιαστής έχει επίσης το δικαίωμα να απαιτήσει μείωση του ενοικίου εάν, λόγω συνθηκών πέρα από τον έλεγχό του, οι συνθήκες των ενοικιαζόμενων χώρων έχουν επιδεινωθεί.

Επιπροσθέτως

Μιλήστε με τον ιδιοκτήτη για όλες τις λεπτομέρειες. Το πιθανότερο είναι ότι θα πρέπει να συναντιέστε συχνά. Ανησυχεί για το διαμέρισμά του, εσείς ανησυχείτε για την ποιότητα ζωής, γι' αυτό μάθετε να διαπραγματεύεστε και να γράψετε όλες τις προφορικές συμφωνίες στο έγγραφο.

Όχι συχνά, αλλά συμβαίνει μια δυσάρεστη κατάσταση: μερικές φορές στους ιδιοκτήτες αρέσει να εισέρχονται χωρίς προειδοποίηση, ακόμη και απουσία ενοικιαστών και πολλές φορές το μήνα. Αυτός είναι λόγος καταγγελίας της σύμβασης με αποζημίωση των εξόδων μετακόμισης του ενοικιαστή. Για να αποφύγετε μια τέτοια κατάσταση, απλώς προσθέστε μια γραμμή στη συμφωνία σχετικά με το πόσο συχνά μπορεί να εμφανίζεται ο ιδιοκτήτης στο χώρο σας, εάν είναι απαραίτητο να σας προειδοποιήσει εκ των προτέρων σχετικά με αυτό και υποδείξτε την απαγόρευση αυθόρμητων επισκέψεων εν απουσία σας.

Μάθετε πώς μεταχειρίζεται ο ιδιοκτήτης τους επισκέπτες, τα ζώα και υποδείξτε το στο συμβόλαιο.

Μόνο με τη διαπραγμάτευση και τη διόρθωση όλων των λεπτομερειών που έχουν σημασία, και τα δύο μέρη θα μπορέσουν να ζήσουν χωρίς συγκρούσεις και χωρίς περιττό άγχος.

Καταγγελία της σύμβασης μέσω δικαστηρίου

Είπαμε ήδη ότι δεν είναι εύκολο για έναν ιδιοκτήτη να αποχωριστεί έναν ενοικιαστή, σημαντικό ρόλο παίζει το είδος της σύμβασης. Αλλά ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση ανά πάσα στιγμή, αλλά με έναν όρο: πρέπει να γνωστοποιήσει στον ιδιοκτήτη την επιθυμία του εγγράφως τρεις μήνες νωρίτερα.

Αλλά μερικές φορές είναι αδύνατο να συμφωνήσετε ανθρώπινα και για ένα από τα μέρη υπάρχει μόνο μία διέξοδος - να αναζητήσετε δικαιοσύνη μέσω του δικαστηρίου και να τερματίσετε τη σύμβαση.

Κατόπιν αιτήματος του εκμισθωτή, η σύμβαση μπορεί να λυθεί εκ των προτέρων από το δικαστήριο σε περιπτώσεις όπου ο μισθωτής:

• χρησιμοποιεί ιδιοκτησία με σημαντική παραβίαση των όρων της σύμβασης ή με επανειλημμένες παραβιάσεις·
• υποβαθμίζει σημαντικά την ιδιοκτησία.
• αποτυγχάνει να πληρώσει εγκαίρως το ενοίκιο περισσότερες από δύο φορές στη σειρά·
• δεν πραγματοποιεί μεγάλες επισκευές του ακινήτου εντός των όρων που ορίζονται στη σύμβαση, εάν, βάσει της σύμβασης, οι μεγάλες επισκευές είναι ευθύνη του μισθωτή.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση μέσω δικαστηρίου μόνο εάν απαίτησε εγγράφως από τον ενοικιαστή να εξαλείψει τις παραβιάσεις.

Κατόπιν αιτήματος του μισθωτή, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να λυθεί πρόωρα από το δικαστήριο σε περιπτώσεις όπου:

• ο εκμισθωτής δεν παρέχει το ακίνητο ή δημιουργεί εμπόδια που εμποδίζουν την πλήρη χρήση του ακινήτου·
• το ακίνητο έχει ελλείψεις που δεν προσδιορίστηκαν από τον εκμισθωτή κατά τη σύναψη της σύμβασης, δεν ήταν γνωστές στον ενοικιαστή εκ των προτέρων και δεν μπορούσαν να ανακαλυφθούν κατά την επιθεώρηση του ακινήτου·
• ο εκμισθωτής δεν πραγματοποιεί σημαντικές επισκευές του ακινήτου εντός της προθεσμίας που ορίζεται από τη σύμβαση ή εντός εύλογου χρονικού πλαισίου·
• ακίνητο, λόγω περιστάσεων πέρα από τον έλεγχο του ενοικιαστή, σε κατάσταση ακατάλληλη για χρήση.

Με τη λύση της μίσθωσης, ο μισθωτής υποχρεούται να επιστρέψει το ακίνητο στον εκμισθωτή στην κατάσταση που το παρέλαβε, λαμβάνοντας υπόψη τη συνήθη φθορά ή την κατάσταση που ορίζει η σύμβαση.

Εν κατακλείδι, ας σταθούμε σε δύο ακόμη σημαντικά σημεία.

Εάν ο ιδιοκτήτης δωρίσει ή πουλήσει ένα ενοικιαζόμενο σπίτι, αυτό δεν τερματίζει τη μίσθωση. Με άλλα λόγια, όταν κάποιος έρχεται και λέει: «Μετακόμισε έξω, πουλάω ένα διαμέρισμα», είναι παράνομο. Η αλλαγή του ιδιοκτήτη δεν συνεπάγεται τη λύση της σύμβασης μίσθωσης της κατοικίας.

Εάν είναι απαραίτητο, μπορείτε να αλλάξετε τον ενοικιαστή (ενοικιαστή). Δηλαδή, εάν η σύμβαση έχει συναφθεί για τον σύζυγο και αυτός, για παράδειγμα, φύγει για τον Βόρειο Πόλο σε ένα μακρύ επαγγελματικό ταξίδι, τότε με τη συγκατάθεσή του, μπορείτε να αλλάξετε τον ενοικιαστή στη σύζυγό του. Σε αυτή την περίπτωση, το συμβόλαιο παραμένει το ίδιο, οι ίδιοι όροι, ο όρος συνεχίζει να ρέει και δεν επαναρυθμίζεται. Αλλά αυτό μπορεί να σας σώσει από τη γραφειοκρατία εάν προκύψουν προβλήματα (για παράδειγμα, εάν πρέπει να καταγγείλετε τη σύμβαση ή να εισπράξετε κάτι μέσω του δικαστηρίου).