Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη σε υποθήκη

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Είναι ασφαλέστερο να αγοράσετε τέτοια κατοικία με τη συγκατάθεση της τράπεζας και με τη συμμετοχή της.

Είναι δυνατόν να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη σε υποθήκη

Η ενυπόθηκη στέγαση δεσμεύεται από την τράπεζα - ένα αρχείο αυτού βρίσκεται στο Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πραγματοποιήσει συναλλαγές με ένα τέτοιο διαμέρισμα χωρίς την άδεια του ενυπόθηκου δανειστή: η Rosreestr απλά δεν θα καταχωρήσει τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι είναι αδύνατο να πουλήσει ή να αγοράσει υποθηκευμένα ακίνητα. Απλώς η ίδια η διαδικασία θα είναι λίγο πιο περίπλοκη και μεγαλύτερη.

Γιατί να πουλήσετε ένα διαμέρισμα που έχει υποθήκη

Εάν το διαμέρισμα πήγε στην τράπεζα μέσω δικαστηρίου επειδή ο ιδιοκτήτης χρωστάει δάνειο, τότε το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα το πουλάει μέσω δημοπρασίας. Όταν ο ίδιος ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να πουλήσει υποθηκευμένο ακίνητο, οι πιθανοί αγοραστές μπορεί να είναι καχύποπτοι για αυτό. Η υποθήκη έχει τη φήμη της σκλαβιάς, τα δεσμά της οποίας μπορούν να πεταχτούν μόνο με την τελευταία πληρωμή. Αν κάποιος πουλήσει ένα διαμέρισμα, κάτι δεν πάει καλά είτε με αυτόν είτε με το διαμέρισμα, πιστεύουν κάποιοι.

Στην πραγματικότητα, μπορεί να υπάρχουν ένα εκατομμύριο λόγοι. Ο ιδιοκτήτης αποφάσισε να μετακομίσει σε άλλη πόλη για δουλειά ή σε ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα λόγω της προσθήκης στην οικογένεια. Οι σύζυγοι παίρνουν διαζύγιο, θέλουν να ξεπληρώσουν το χρέος και να μοιραστούν τα χρήματα για το ενυπόθηκο διαμέρισμα. Ο δανειολήπτης έχει αλλάξει οικονομικές συνθήκες, δεν μπορεί να αντεπεξέλθει στο δάνειο και θέλει να το επιστρέψει πριν η κατάσταση γίνει ανεπανόρθωτη.

Φυσικά, ο λόγος μπορεί να είναι κάτι δυσάρεστο: η στέγη έχει διαρροές, υπάρχει ένα άντρο ναρκωτικών στην είσοδο και η εταιρεία διαχείρισης μαζεύει τόσα χρήματα σαν να πασπαλίζει τα πεζοδρόμια με κρύσταλλα Swarovski τον χειμώνα. Αλλά δεν είστε ασφαλισμένοι από τέτοιους κινδύνους ακόμη και όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη - απλά πρέπει να ελέγξετε τα πάντα.

Τώρα στη Ρωσία, σχεδόν οι μισές συναλλαγές ακινήτων γίνονται με την προσέλκυση στεγαστικών δανείων. Έτσι θα υπάρχουν περισσότερα διαμερίσματα στην αγορά που είναι επιβαρυμένα με στεγαστικά δάνεια.

Είναι κερδοφόρο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη σε υποθήκη

Όταν μια τράπεζα πουλά το διαμέρισμα ενός οφειλέτη σε δημόσιο πλειστηριασμό, μπορεί να αναμένεται σημαντική έκπτωση. Για ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, αυτό είναι ένα μη βασικό περιουσιακό στοιχείο, επομένως προσπαθεί να το ξεφορτωθεί επιστρέφοντας απλώς το δικό του.

Όταν πουλάτε ένα σπίτι από τον ιδιοκτήτη, δεν μπορείτε να περιμένετε μια ασυνήθιστα ευνοϊκή τιμή. Αλλά μπορεί ακόμα να πετάξει λίγο - για περιττό κόπο και για να σας παρακινήσει να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με βάρος.

Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με υποθήκη

Ανάλογα με τις συνθήκες, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με διαφορετικούς τρόπους.

Με την εξόφληση της υποθήκης κατά τη στιγμή της συναλλαγής

Συνθήκες: η συναλλαγή πραγματοποιείται με τη συγκατάθεση της τράπεζας στην οποία ο τρέχων ιδιοκτήτης εξέδωσε την υποθήκη· ο αγοραστής αγοράζει το αντικείμενο με μετρητά.

Το πιο ασφαλές σχέδιο. Προστατεύει όλα τα μέρη στη συναλλαγή: τον αγοραστή, τον πωλητή και την τράπεζα. Ας δούμε ένα παράδειγμα.

Ένα διαμέρισμα για 3 εκατομμύρια ρούβλια είναι προς πώληση. Η τράπεζα συμφωνεί με τη συναλλαγή και καθορίζει το ποσό του υπόλοιπου χρέους - 500 χιλιάδες ρούβλια. Για τους υπολογισμούς χρησιμοποιούνται δύο κελιά. Πριν την υπογραφή της συμφωνίας αγοραπωλησίας, τοποθετούνται τα χρήματα του αγοραστή: 500 χιλιάδες σε ένα και 2,5 εκατομμύρια σε άλλο.

Τα έγγραφα για τα κελιά ορίζουν ποιος και πότε μπορεί να παραλάβει τους λογαριασμούς. Εάν υπογραφεί η συμφωνία αγοραπωλησίας και η μεταβίβαση ιδιοκτησίας καταχωρηθεί στο Rosreestr, η τράπεζα θα μπορεί να πάρει τα 500 χιλιάδες από ένα κελί, ο πωλητής - 2,5 εκατομμύρια από το δεύτερο και ο αγοραστής - μια υποθήκη για αφαίρεση η επιβάρυνση. Εάν η συμφωνία αποτύχει, ο αγοραστής θα επιστρέψει τα χρήματά του και τίποτα δεν θα αλλάξει για τα υπόλοιπα.

Μερικές φορές τα κεφάλαια για ένα δάνειο μπορούν να κατατεθούν όχι μέσω κυψέλης, αλλά απευθείας στην τράπεζα, αλλά το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα σε κάθε περίπτωση συμμετέχει ενεργά στη διαδικασία.

Με την εκχώρηση χρέους

Συνθήκες: η συναλλαγή πραγματοποιείται με τη συγκατάθεση της τράπεζας, ο αγοραστής αγοράζει στέγαση με υποθήκη από την ίδια τράπεζα.

Ο αγοραστής υποβάλλει αίτηση για υποθήκη στην τράπεζα, σαν να αγόραζε οποιοδήποτε διαμέρισμα. Η διαδικασία έγκρισης θα είναι παρόμοια και θα διαρκέσει περίπου τον ίδιο χρόνο. Δεδομένου ότι θα γίνει ο δανειολήπτης κατά την αγορά, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα ελέγξει τη φερεγγυότητά του και θα αποφασίσει εάν είναι έτοιμος να τον δει ως πελάτη.

Εδώ, εκτός από τη σύμβαση αγοραπωλησίας, συνάπτεται συμφωνία εκχώρησης δικαιωμάτων απαιτήσεων για παλιό δάνειο ή νέα δανειακή σύμβαση μεταξύ της τράπεζας και του αγοραστή. Το βάρος στο Rosreestr καταργείται και επιβάλλεται νέο με την καταχώρηση των δικαιωμάτων του επόμενου ιδιοκτήτη.

Tatiana Trofimenko Κορυφαία Δικηγόρος της Ευρωπαϊκής Νομικής Υπηρεσίας

Αυτό το σύστημα είναι επίσης αρκετά ασφαλές.

Με πρόωρη εξόφληση της υποθήκης σε βάρος του αγοραστή

Συνθήκες: η τράπεζα δεν συμφωνεί να πουλήσει το διαμέρισμα, ο αγοραστής αγοράζει το διαμέρισμα με μετρητά. Ή ο αγοραστής παίρνει δάνειο από άλλη τράπεζα.

Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής αποπληρώνει το δάνειο. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να έχει στη διάθεσή του ένα ποσό ίσο με το υπόλοιπο της οφειλής. Τα μέρη συνάπτουν προσύμφωνο για την πώληση και την αγορά ενός διαμερίσματος, σύμφωνα με το οποίο ο πωλητής λαμβάνει χρήματα για να κλείσει την υποθήκη. Στη συνέχεια, το βάρος αφαιρείται από το διαμέρισμα και στη συνέχεια η κατοικία πωλείται ως ακίνητη περιουσία χωρίς εξασφαλίσεις.

Αυτή η επιλογή είναι πιο επικίνδυνη για τον αγοραστή, καθώς τα χρήματα μεταφέρονται βάσει συμφωνίας που δεν υπόκειται σε εγγραφή με τη Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Κορυφαία Δικηγόρος της Ευρωπαϊκής Νομικής Υπηρεσίας

Θεωρητικά, ο πωλητής μπορεί να αρνηθεί να καταχωρήσει τη συμφωνία αγοράς και πώλησης με τη Rosreestr. Ο αγοραστής θα μπορεί να λάβει χρήματα από αυτό, αλλά μόνο μέσω των δικαστηρίων.

Τι να θυμάστε

• Μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα που είναι ήδη σε υποθήκη.
• Πρέπει να το ελέγξετε με τον ίδιο τρόπο όπως η στέγαση χωρίς βάρη.
• Είναι ασφαλέστερο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα με τη συγκατάθεση της τράπεζας και με τη συμμετοχή της.