Ενοικίαση διαμερίσματος ή λήψη υποθήκης: ποιο είναι πιο κερδοφόρο

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Λεπτομερής ανάλυση με παραδείγματα και υπολογισμούς.

Κατά τη σύγκριση των στεγαστικών δανείων και της ενοικίασης ακινήτων, η υλική πτυχή συνήθως ξεθωριάζει στο παρασκήνιο. Οι συμμετέχοντες στη συζήτηση ανακαλύπτουν ποιο είναι καλύτερο: να πληρώσουν τον θείο κάποιου άλλου ή να μπουν στη σκλαβιά στην τράπεζα, να πληρώσουν υπερβολικά, αλλά για τους δικούς τους ή να κινούνται συνεχώς προς αναζήτηση πιο κερδοφόρων επιλογών. Αλλά αν αφήσετε το συναίσθημα και στραφείτε στους αριθμούς, τότε η κατάσταση γίνεται πιο ξεκάθαρη.

Ενοίκια και υποθήκη σε αριθμούς

Οι αλλαγές στις τιμές για ακίνητα και ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, καθώς και το μέγεθος του πληθωρισμού για μεγάλο χρονικό διάστημα μπορούν να προβλεφθούν μόνο κατά προσέγγιση, έτσι ώστε οι υπολογισμοί να είναι ανακριβείς. Κι όμως, οι αριθμοί είναι πιο εύγλωττοι από τις λέξεις.

Το μέσο σταθμικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων τον Απρίλιο του τρέχοντος έτους, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, ανήλθε σε 9, 64%. Σύμφωνα με αναλυτές του Domofond.ru, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος τον Μάρτιο του 2018 ήταν κατά μέσο όρο 0,7% φθηνότερη από τον Δεκέμβριο του 2017. Ωστόσο, για λόγους ακρίβειας, θα υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης θα αυξήσει τις πληρωμές κατά 5% ετησίως.

Για υπολογισμούς, ας πάρουμε το περιφερειακό κέντρο, την πόλη με πληθυσμό ενός εκατομμυρίου Βόλγκογκραντ και την ομοσπονδιακή πόλη της Αγίας Πετρούπολης.

Βόλγκογκραντ

Υποθήκη

Η μέση τιμή ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στο Βόλγκογκραντ, σύμφωνα με το Domofond.ru, είναι 2.365.695 ρούβλια. Εξετάστε την κατάσταση εάν έχετε συγκεντρώσει μια αρχική πληρωμή 15%, 25% και 50% της αξίας του διαμερίσματος και έχετε συνάψει υποθήκη με 9,64% ετησίως για περίοδο 10 ετών.

Προκαταβολή, ρούβλια	Μηνιαία πληρωμή, ρούβλια	Υπερπληρωμή, ρούβλια	Η συνολική τιμή του διαμερίσματος, ρούβλια
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Οι υπολογισμοί δεν λαμβάνουν υπόψη το πρόσθετο κόστος των σχετικών υπηρεσιών με τη μορφή ασφάλισης κατοικίας και του προσώπου που πήρε το στεγαστικό δάνειο, καθώς και αποζημίωση όπως έκπτωση φόρου.

Ας υποθέσουμε ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξάνονται κατά 5% ετησίως, τότε σε 10 χρόνια το διαμέρισμα θα κοστίσει 3,67 εκατομμύρια ρούβλια.

Ενοίκιο

Το μέσο κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στο Βόλγκογκραντ είναι 15.845 ρούβλια το μήνα. Εάν ο ιδιοκτήτης αυξήσει το ενοίκιο κατά περίπου 5% ετησίως, τότε σε 10 χρόνια ο ενοικιαστής θα πρέπει να πληρώνει 24.556 ρούβλια το μήνα. Συνολικά, με τα χρόνια, θα πληρώσει 2.389.344 ρούβλια για να ζήσει. Για τη διαφορά μεταξύ του κόστους μιας υποθήκης με προκαταβολή 15% και του ενοικίου, ένας ενοικιαστής μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα στην προβλεπόμενη τιμή του 2028 για άλλα τρία χρόνια και εννέα μήνες.

Με μέσο μισθό στο Βόλγκογκραντ 28.483 ρούβλια, οι πληρωμές ενοικίου και στεγαστικών δανείων φαίνονται εφικτές για μια οικογένεια με δύο εργαζόμενους ενήλικες.

Αξίζει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι ο ενοικιαστής έχει αδιάθετες οικονομίες για την προκαταβολή (εάν υπάρχει), τις οποίες μπορεί να βάλει στην τράπεζα με τόκο. Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, το μέσο σταθμικό επιτόκιο των καταθέσεων με διάρκεια από ένα έως τρία έτη το 2018 είναι 6,41%. Σε 10 χρόνια, ο δείκτης θα αλλάξει αρκετές φορές, αλλά για τους υπολογισμούς θα χρησιμοποιήσουμε αυτό το συγκεκριμένο σχήμα. Οι υπολογισμοί δεν λαμβάνουν υπόψη την κεφαλαιοποίηση.

Προκαταβολή (εξοικονόμηση), ρούβλια	Ποσό σε 10 χρόνια, ρούβλια
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Κατά συνέπεια, σε 10 χρόνια ο ενοικιαστής όχι μόνο θα ξοδέψει λιγότερα, αλλά θα κερδίσει και στην κατάθεση.

Ενοίκια και αποταμίευση

Από την προηγούμενη παράγραφο φαίνεται ξεκάθαρα πόσα χρήματα θα μπορεί να συγκεντρώσει κάποιος σε προκαταβολή σε 10 χρόνια αν συνεχίσει να νοικιάζει σπίτι.

Οι μεγαλύτερες πιθανότητες να εξοικονομήσετε χρήματα για ένα διαμέρισμα και να το αγοράσετε χωρίς υποθήκη έχει ένα άτομο που έχει το μισό ποσό του κόστους του διαμερίσματος, αλλά μόνο εάν η τιμή της ακίνητης περιουσίας δεν αλλάξει.

Σε 10 χρόνια, 425.213 ρούβλια δεν θα είναι αρκετά για να αγοράσει ένα διαμέρισμα. Για να έχει όλο το ποσό στη διάθεσή του την κατάλληλη στιγμή, θα πρέπει να εξοικονομήσει λίγο περισσότερα από 3,5 χιλιάδες ρούβλια το μήνα.

Σε πέντε χρόνια, θα έχει στην κατάθεσή του 1.561.491 ρούβλια. Για να αγοράσει ένα διαμέρισμα αυτή τη στιγμή, ένα άτομο πρέπει να διαθέσει 13, 4 χιλιάδες το μήνα και για τα πέντε χρόνια. Μαζί με το κόστος ενοικίασης κατοικιών, θα ξοδέψει 29, 3 χιλιάδες τον πρώτο χρόνο και 32, 6 χιλιάδες τον πέμπτο. Αντίστοιχα, εάν αγοράσει ένα διαμέρισμα σε πέντε χρόνια, το συνολικό κόστος συμπεριλαμβανομένου του ενοικίου θα είναι 3.415.482 ρούβλια, σε δέκα - 4.755.039 ρούβλια. Και οι δύο επιλογές είναι πιο ακριβές από τις υποθήκες.

Αγία Πετρούπολη

Υποθήκη

Η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα δύο δωματίων στην Αγία Πετρούπολη είναι 6.797.671 ρούβλια.

Προκαταβολή, ρούβλια	Μηνιαία πληρωμή, ρούβλια	Υπερπληρωμή, ρούβλια	Η συνολική τιμή του διαμερίσματος, ρούβλια
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Για να μην υπερπληρώσετε την υποθήκη, πρέπει είτε να συγκεντρώσετε μια αρχική πληρωμή στο ποσό τουλάχιστον του μισού του κόστους του διαμερίσματος ή να αυξήσετε τη μηνιαία πληρωμή και να συντομεύσετε τη διάρκεια του δανείου. Με μέσο μισθό 58, 5 χιλιάδες ρούβλια, προφανώς δεν μπορούν όλοι να το κάνουν αυτό.

Σε 10 χρόνια, το διαμέρισμα υποτίθεται ότι θα κοστίσει 10, 99 εκατομμύρια ρούβλια.

Ενοίκιο

Το μέσο κόστος ενοικίασης ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στην Αγία Πετρούπολη είναι 32.744 ρούβλια το μήνα. Με αύξηση του κόστους ενοικίου κατά 5% ετησίως, σε 10 χρόνια η μηνιαία πληρωμή θα είναι 50.787 ρούβλια και ο ενοικιαστής θα πληρώσει συνολικά 4.942.178 ρούβλια. Για τη διαφορά μεταξύ του κόστους μιας υποθήκης με προκαταβολή 15% και του ενοικίου, ένας ενοικιαστής μπορεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα στην προβλεπόμενη τιμή του 2028 για άλλα οκτώ χρόνια και τρεις μήνες.

Μην κάνετε έκπτωση και στις αποταμιεύσεις σας.

Προκαταβολή (εξοικονόμηση), ρούβλια	Ποσό σε 10 χρόνια, ρούβλια
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Ενοίκια και αποταμίευση

Και πάλι, ένα άτομο που έχει ήδη το ήμισυ της τιμής του μπορεί να υπολογίζει στην αγορά ενός διαμερίσματος χωρίς υποθήκη. Όμως θα είναι προβληματικό να τηρήσει την πενταετή προθεσμία. Σε πέντε χρόνια, θα έχει στον λογαριασμό του 4.448.162 ρούβλια. Για να συγκεντρώσει το απαιτούμενο ποσό, κάθε μήνα χρειάζεται να εξοικονομεί 39, 2 χιλιάδες. Μαζί με τα έξοδα ενοικίασης θα πρέπει να διαθέσει 72 χιλιάδες τον μήνα τον πρώτο χρόνο.

Εάν αγοράσει ένα διαμέρισμα σε πέντε χρόνια, το συνολικό κόστος συμπεριλαμβανομένου του ενοικίου υπολογίζεται σε 8.968.837 ρούβλια, σε 10 χρόνια - σε 11.739.849 ρούβλια.

Άρα ποιο είναι πιο κερδοφόρο

Σύμφωνα με μέσες εκτιμήσεις, το ενοίκιο είναι πιο κερδοφόρο. Σε όλες τις περιπτώσεις, το μηνιαίο μίσθωμα είναι μικρότερο από την πληρωμή του στεγαστικού δανείου. Ταυτόχρονα, η αρχική πληρωμή όχι μόνο δεν ξοδεύεται, αλλά φέρνει και χρήματα.

Ωστόσο, σε 10 χρόνια αυτός που έχει επιλέξει στεγαστικό δάνειο θα έχει ένα διαμέρισμα, ενώ ο ενοικιαστής όχι.

Όσο για την ενοικίαση κατοικίας και την ταυτόχρονη αύξηση της αποταμίευσης για ένα διαμέρισμα, όλα δεν είναι τόσο απλά και εδώ. Προβλέψιμοι παράγοντες λειτουργούν: όσο περισσότερα χρήματα έχετε στη διάθεσή σας, τόσο υψηλότερο είναι το εισόδημα και όσο χαμηλότερο είναι το κόστος της ακίνητης περιουσίας και του ενοικίου στην πόλη σας, τόσο περισσότερες πιθανότητες έχετε να εξοικονομήσετε χρήματα για ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη και να παραμείνετε στο μαύρο. Ωστόσο, κατά τον υπολογισμό, συνήθως δεν λαμβάνουν υπόψη ότι οι τιμές των ακινήτων μπορεί να αυξηθούν σημαντικά σε διάστημα 10-15 ετών.

Επομένως, αξίζει να ληφθεί υπόψη ένας άλλος βασικός δείκτης - ο χρόνος. Οι μακροπρόθεσμες προβλέψεις είναι δύσκολες, ακόμη και για ειδικούς. Και η σταθερότητα στη χώρα είναι πιο κοντά σε έναν θρησκευτικό δείκτη: είτε το πιστεύεις είτε όχι. Επομένως, εάν πρέπει να εξοικονομήσετε χρήματα για ένα διαμέρισμα για περισσότερα από πέντε χρόνια, θα πρέπει να συμπεριλάβετε όχι μόνο τη λογική, αλλά και τη διαίσθηση στους υπολογισμούς.

Λάβετε υπόψη ότι ο πληθωρισμός υποτιμά το χρήμα και η αξία των ακινήτων αυξάνεται.

Ωστόσο, σύμφωνα με τη Rosstat, τα τελευταία τρία χρόνια, οι τιμές στη δευτερογενή αγορά μειώνονται για όλους τους τύπους διαμερισμάτων, με εξαίρεση τα ελίτ.

Ως πρόσθετος παράγοντας, αξίζει να ληφθεί υπόψη η εγγύτητα της ηλικίας συνταξιοδότησης. Θα είναι δύσκολο να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα για πληρωμές συντάξεων, αλλά στις μεγάλες πόλεις θα είναι αδύνατο. Μέχρι αυτή τη στιγμή λοιπόν είναι καλό να έχετε δικό σας σπίτι, ακόμα κι αν το πήρατε με υπερπληρωμή.

Το επιχείρημα ότι θα μπορούσατε να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα για την υπόλοιπη ζωή σας με τα χρήματα που πήγαν στην τράπεζα είναι βάσιμο εάν σταματήσετε να αγοράσετε ένα σπίτι σε μια μεγάλη πόλη και νοικιάσετε ένα διαμέρισμα σε πολύ συμφέρουσα τιμή. Έτσι, εάν εξοικονομήσετε 3 εκατομμύρια σε υπερπληρωμή, αυτό θα σας δώσει 25 χιλιάδες το χρόνο μηνιαίως για 10 χρόνια (αλλά θα πρέπει να λάβετε υπόψη τον πληθωρισμό).

Μπορούν επίσης να κατατεθούν χρήματα. Ένα ποσό 3 εκατομμυρίων, λαμβάνοντας υπόψη τον τρέχοντα μέσο τόκο καταθέσεων, θα φέρει 15 χιλιάδες ρούβλια το μήνα σε τόκους, 4 εκατομμύρια - 20 χιλιάδες.

Πώς να υπολογίσετε τι είναι καλύτερο για εσάς

Οι μέσοι υπολογισμοί δίνουν μέτρια αποτελέσματα, επομένως για να καταλάβετε τι είναι πιο κερδοφόρο για εσάς, θα πρέπει να κάνετε τους υπολογισμούς μόνοι σας. Για να το κάνετε αυτό, χρειάζεστε τα ακόλουθα δεδομένα:

1. Το ποσό του ενοικίου για το διαμέρισμα.
2. Το ποσό των αποταμιεύσεών σας που σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε ως προκαταβολή.
3. Το κόστος του διαμερίσματος που θέλετε να αγοράσετε.
4. Επιτόκιο στεγαστικού δανείου (μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον εθνικό μέσο όρο ή αυτό που προσφέρει η τράπεζα όπου θέλετε να συνάψετε στεγαστικό δάνειο).
5. Το ποσοστό μιας τραπεζικής κατάθεσης στην οποία είστε διατεθειμένοι να εμπιστευτείτε τα χρήματά σας για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Εάν επιλέξετε ανάμεσα σε υποθήκη και ενοικίαση σπιτιού ενώ εξοικονομείτε χρήματα για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα

1. Υποθήκη

Με τη βοήθεια ή στον ιστότοπο της τράπεζάς σας, υπολογίστε πόσα χρόνια θα πάρει η υποθήκη σας με τη βέλτιστη μηνιαία πληρωμή, ποια θα είναι η υπερπληρωμή.

Με τιμή διαμερίσματος 5,2 εκατομμύρια ρούβλια, αρχική πληρωμή 3,2 εκατομμύρια, επιτόκιο 11% και διάρκεια υποθήκης επτά ετών, η μηνιαία πληρωμή θα είναι 34.245 ρούβλια και η υπερπληρωμή - 876.569 ρούβλια.

2. Ενοικίαση διαμερίσματος

Υπολογίστε πόσα με τα χρόνια θα πληρώσετε για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος, λαμβάνοντας υπόψη πιθανές αυξήσεις στο ενοίκιο.

Για παράδειγμα, δίνετε 22 χιλιάδες ρούβλια το μήνα και νοικιάζετε ένα διαμέρισμα για τρία χρόνια. Σε αυτό το διάστημα, η τιμή δεν ανέβηκε ποτέ, αλλά είναι προφανές ότι σε επτά χρόνια το ενοίκιο δεν θα κοστίζει το ίδιο. Επομένως, το επόμενο έτος, πιθανώς θα δώσετε προς ενοικίαση 22 × 12 = 264 χιλιάδες, τα επόμενα τρία χρόνια - 24 × 36 = 864 χιλιάδες, στα υπόλοιπα τρία - 26 × 36 = 936 χιλιάδες, συνολικά - 2,06 εκατομμύρια ρούβλια.

3. Κατάθεση και αποταμίευση

Υπολογίστε πόσα χρήματα θα έχετε συγκεντρώσει στην κατάθεση για τη διάρκεια της υποθήκης και υπολογίστε το ποσό. Στη συνέχεια, υπολογίστε πόσα χρήματα θα έχετε μετά τον πρώτο χρόνο, τον δεύτερο και ούτω καθεξής μέχρι το τέλος της περιόδου της υποθήκης. Επίσης, αποφασίστε για το ποσό που μπορείτε να διαθέσετε σε μηνιαία βάση για να αγοράσετε ένα διαμέρισμα, υπολογίστε πόσα χρήματα θα σας δώσει σε ένα ή δύο χρόνια και ούτω καθεξής μέχρι το τέλος της περιόδου της υποθήκης. Τώρα, με μια απλή προσθήκη του ποσού της κατάθεσης και της αποταμίευσης, μάθετε σε πόσα χρόνια θα μπορείτε να εισπράξετε χρήματα για ακίνητα.

Σε μια κατάθεση χωρίς κεφαλαιοποίηση με επιτόκιο 6,1%, το ποσό των 3,2 εκατομμυρίων ρούβλια σε επτά χρόνια θα μετατραπεί σε 4.566.400 ρούβλια.

Ακόμα κι αν οι τιμές των ακινήτων δεν αυξηθούν, τότε σε επτά χρόνια είναι αδύνατο να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς υποθήκη.

Υπάρχει η επιλογή να μην περιμένετε να συσσωρευτεί το απαιτούμενο ποσό στην κατάθεση και να εξοικονομήσετε 20 χιλιάδες ρούβλια το μήνα ή 240 χιλιάδες ετησίως. Στη συνέχεια, μετά από πέντε χρόνια, η εξοικονόμηση θα είναι 5.376.000 ρούβλια. Λαμβάνοντας υπόψη το ενοίκιο, το συνολικό κόστος της ακίνητης περιουσίας θα είναι 6.640.000 ρούβλια και θα παραμείνουν 176.000. Για επτά χρόνια, η υποθήκη στο διαμέρισμα θα πάει σε 6, 8 εκατομμύρια. Δηλαδή το κόστος είναι περίπου το ίδιο, αλλά έχουν εξοικονομηθεί δύο χρόνια, δηλαδή η ενοικίαση κατοικίας και η αποταμίευση αυτή τη στιγμή είναι πιο κερδοφόρα.

Αυτοί οι υπολογισμοί λειτουργούν μόνο εάν το κόστος του διαμερίσματος δεν έχει αλλάξει για πέντε χρόνια και το ενοίκιο δεν έχει αυξηθεί στην τιμή γρηγορότερα από το προβλεπόμενο.

Όταν δεν μπορείτε να κάνετε αποταμίευση για ένα διαμέρισμα ακόμη και για τη διάρκεια της υποθήκης, είναι προφανές ότι ο δανεισμός από μια τράπεζα είναι πιο επικερδής από την αποταμίευση.

Εάν επιλέγετε μεταξύ υποθήκης και ενοικίασης χωρίς σχέδια να αγοράσετε ένα διαμέρισμα στο μέλλον

1. Θυμηθείτε πόσα δίνετε στον ιδιοκτήτη

Ας πάρουμε τους αριθμούς από το προηγούμενο παράδειγμα - 22 χιλιάδες ρούβλια.

2. Υπολογίστε τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου

Και πάλι ο αριθμός από το προηγούμενο παράδειγμα είναι 34,3 χιλιάδες ρούβλια.

3. Συγκρίνετε δύο αριθμούς

Προφανώς είναι πιο κερδοφόρο να νοικιάσετε, ακόμα κι αν δεν λάβετε υπόψη την προκαταβολή στους υπολογισμούς. Εάν όλα δεν είναι τόσο απλά, διαιρέστε το ποσό της προκαταβολής με τον αριθμό των μηνών της υποθήκης και προσθέστε το ποσό που λάβατε στη μηνιαία πληρωμή:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 χιλιάδες ρούβλια.

Η σύγκριση με 22 χιλιάδες είναι ακόμα πιο ξεκάθαρη. Και ακόμα κι αν σε επτά χρόνια το ενοίκιο διπλασιαστεί σε τιμή, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος θα εξακολουθεί να είναι πιο κερδοφόρα.

Ωστόσο, ήδη από τον όγδοο χρόνο, ένα άτομο με στεγαστικό δάνειο θα το αποπληρώσει πλήρως και θα πληρώσει μόνο για κοινόχρηστα. Και ο ενοικιαστής θα συνεχίσει να πληρώνει το ίδιο ποσό για το ενοίκιο. Από την άλλη, αν δεν ανέβαινε το ενοίκιο, το ποσό που θα πήγαινε στο στεγαστικό δάνειο θα ήταν αρκετό για μίσθωση 26 ετών.

4. Υπολογίστε πόσα θα κερδίσετε από τα χρήματα που θα μπορούσαν να έχουν πάει στην προκαταβολή

Σε επτά χρόνια, η κατάθεση θα είναι 4,57 εκατομμύρια ρούβλια. Και αν αναβάλλετε τη διαφορά μεταξύ πληρωμών ύψους 12,3 χιλιάδων το μήνα σε μηνιαία βάση, τότε σε επτά χρόνια θα φέρει άλλα 1,03 εκατομμύρια. Το συνολικό ποσό των 5,6 εκατομμυρίων, που ορίζεται στο 6,1% ετησίως, θα αποφέρει 28,5 χιλιάδες ρούβλια το μήνα σε τόκους.