Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα: λεπτομερείς οδηγίες

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Μπορείτε να πουλήσετε το διαμέρισμα μόνοι σας ή μπορείτε να επικοινωνήσετε με έναν μεσίτη. Σε κάθε περίπτωση, το Lifehacker θα σας βοηθήσει να κάνετε τα πάντα σωστά και να μην χάσετε χρήματα.

Πώς να πουλήσετε: μόνοι σας ή με τη βοήθεια μεσίτη

Κάθε επιλογή έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Όταν πουλάτε τον εαυτό σας, θα ξοδέψετε πολύ χρόνο και προσπάθεια, συμπεριλαμβανομένης της διευθέτησης νομικών ζητημάτων, αλλά θα εξοικονομήσετε προμήθεια στον μεσάζοντα.

Η πώληση ενός διαμερίσματος με τη βοήθεια ενός μεσίτη είναι ευκολότερη. Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε είναι να βρείτε έναν μεσάζοντα, να είστε παρών κατά την προβολή του διαμερίσματος (κατά προτίμηση, αλλά όχι απαραίτητο, εάν, για παράδειγμα, βρίσκεστε σε άλλη πόλη) και κατά τη σύναψη συμφωνίας πώλησης και αγοράς. Αλλά ο ειδικός θα πρέπει να πληρώσει το 2–6% της αξίας του ακινήτου για βοήθεια.

Πώς να επιλέξετε ένα realtor

Ο Denis Rumyantsev, διευθύνων συνεργάτης του μεσιτικού γραφείου Goodman Estate, συμβουλεύει όταν επιλέγετε έναν μεσίτη να προσέχετε τις ικανότητές του και όχι τον χρόνο εργασίας στην αγορά.

Denis Rumyantsev Managing Partner της Goodman Estate Real Estate Agency

Ο μεσάζων πρέπει να έχει τεχνικές, οικονομικές, νομικές γνώσεις και να είναι εκτιμητής, μηχανικός, δικηγόρος, μεσίτης, ψυχολόγος, πωλητής, έμπορος, φωτογράφος.

Για να πειστείτε για την ικανότητα του μεσίτη, μπορείτε να του ζητήσετε να παρουσιάσει έγγραφα που επιβεβαιώνουν τις γνώσεις του: διπλώματα, βεβαιώσεις και πιστοποιητικά. Η συμμετοχή σε επαγγελματικές κοινότητες, για παράδειγμα, στο Russian Guild of Realtors, θα είναι επίσης δείκτης επαγγελματικής ικανότητας.

Φροντίστε να ρωτήσετε πώς μπορείτε να πουλήσετε το διαμέρισμα εντός του απαιτούμενου χρονικού πλαισίου και στην υψηλότερη δυνατή τιμή. Ζητήστε προσωπικές επιτυχίες πωλήσεων στην περιοχή σας. Είναι επίσης σημαντικό να βρείτε το «δικό σας» άτομο με το οποίο θα ήταν άνετο, ευχάριστο και εύκολο να εργαστείτε και να επικοινωνήσετε.

Πώς να πουλήσετε ένα διαμέρισμα χωρίς μεσάζοντες

1. Πώς να αξιολογήσετε την ακίνητη περιουσία

Μια σωστή αξιολόγηση θα σας επιτρέψει να πουλήσετε ένα διαμέρισμα γρήγορα και να μην χάσετε χρήματα. Σύμφωνα με τον Denis Rumyantsev, οι μέσες τιμές μπορούν να βρεθούν στον ιστότοπο της Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας του Κράτους. Αλλά αυτή η πύλη δεν είναι η απόλυτη αλήθεια, καθώς το κόστος ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος αποτελείται από διάφορους παράγοντες. Η τιμή επηρεάζεται από:

1. Αριθμός δωματίων.
2. Ο χώρος του διαμερίσματος.
3. Διάταξη: τα απομονωμένα δωμάτια αποτιμώνται υψηλότερα από τα διπλανά.
4. Παρακείμενο έδαφος, υποδομές: χώρος στάθμευσης και παιδική χαρά στην αυλή ή κοντά, παντοπωλεία, σχολεία και νηπιαγωγεία σε κοντινή απόσταση με τα πόδια θα σας επιτρέψουν να πουλήσετε ένα διαμέρισμα σε υψηλότερη τιμή.
5. Ο όροφος στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα: όσο ψηλότερα τόσο το καλύτερο.
6. Η παρουσία ενός μπαλκονιού ή χαγιάτι.
7. Περιοχή: λαμβάνονται υπόψη η εγγύτητα στο κέντρο και οι στάσεις των δημόσιων συγκοινωνιών, η παρουσία κοντινών πάρκων και χώρων αναψυχής κ.λπ.
8. Το μέγεθος των λογαριασμών κοινής ωφέλειας.

Για να ορίσετε ανεξάρτητα την τιμή ενός διαμερίσματος, πρέπει να βρείτε τα πιο παρόμοια αντικείμενα στην αγορά. Χρησιμοποιήστε όλες τις διαθέσιμες πηγές: ιστότοπους με αγγελίες, περιοδικά ακινήτων και ούτω καθεξής.

Η μέση τιμή για ένα παρόμοιο διαμέρισμα θα είναι αυτό που ψάχνετε. Μπορεί να αυξηθεί ελαφρώς εάν είστε έτοιμοι να περιμένετε για μια συμφωνία για μεγάλο χρονικό διάστημα ή να μειωθεί ελαφρώς εάν χρειαστεί να πουλήσετε το ακίνητο επειγόντως.

Το αντικείμενο, το κόστος του οποίου είναι 15% υψηλότερο από την αγοραία αξία, αντιπροσωπεύει έως και το 10% όλων των πιθανών αγοραστών, το 10% - το ένα τρίτο. Ένα ακίνητο με σωστή τιμή θα προσελκύσει το 60% των πιθανών πελατών.

Denis Rumyantsev Managing Partner της Goodman Estate Real Estate Agency

2. Ποια έγγραφα χρειάζονται για την πώληση ενός διαμερίσματος

Για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής για την πώληση και την αγορά ακινήτων, ο πωλητής πρέπει να έχει στα χέρια του:

• διαβατήριο;
• πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, εάν το διαμέρισμα αγοράστηκε πριν από τις 15 Ιουλίου 2016·
• κτηματολογικό διαβατήριο για διαμέρισμα από τη ΔΔΠ.
• ένα απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ακινήτων (πρέπει να το πάρετε στο περιφερειακό τμήμα της Rosreestr ή στον ιστότοπο του τμήματος ή στο MFC).
• ένα απόσπασμα από το βιβλίο του σπιτιού σχετικά με τον αριθμό των ατόμων που είναι εγγεγραμμένα στο διαμέρισμα (πηγαίνετε στο Ηνωμένο Βασίλειο, HOA, ZhSK ή MFC)·
• πιστοποιητικό απουσίας οφειλών σε λογαριασμούς κοινής ωφελείας (HOA, στεγαστικός συνεταιρισμός, ΗΒ, γραφείο στέγασης ή Ενοποιημένο Κέντρο Πληροφοριών και Διακανονισμού)·
• πιστοποιητικό νομιμότητας της ανάπλασης, εάν πραγματοποιήθηκε (ΔΔΠ)·
• συμβολαιογραφική συγκατάθεση του συζύγου για την πώληση ακίνητης περιουσίας, εάν αγοράστηκε σε γάμο·
• άδεια των αρχών κηδεμονίας για την πώληση διαμερίσματος εάν ο ιδιοκτήτης του είναι ανήλικος.

3. Πώς να διαφημίσετε ένα διαμέρισμα

Για να προσελκύσετε πιθανούς αγοραστές, πρέπει να συνθέσετε σωστά και να τοποθετήσετε μια αγγελία για την πώληση ενός διαμερίσματος.

Τραβήξτε ποιοτικές φωτογραφίες

Δεν αρκεί να τραβήξετε ανέμελα μια φωτογραφία ενός διαμερίσματος στο τηλέφωνο. Προετοιμάστε τον χώρο διαβίωσής σας για γυρίσματα. Αφαιρέστε από το πλαίσιο όλα τα περιττά, άθλια, πολύ καθημερινά, δυσάρεστα στο μάτι. Σκουπίστε τη σκόνη, πλύνετε τα υδραυλικά, τοποθετήστε προσεκτικά τα παπούτσια σας στο κατώφλι, αποσυναρμολογήστε τους σωλήνες και τα βάζα σε ανοιχτά ράφια. Προσθέστε μερικά ζεστά στοιχεία: ένα μπουκέτο λουλούδια στο τραπέζι της κουζίνας, διακοσμητικά μαξιλάρια στον καναπέ.

10 τρόποι για να μεταμορφώσετε ένα διαμέρισμα χωρίς να αγοράζετε νέα πράγματα →

Η λήψη γίνεται καλύτερα σε μια ηλιόλουστη μέρα.

Γράψτε κείμενο που τραβάει την προσοχή

Κάντε μια λεπτομερή ανακοίνωση αναφέροντας όλα τα πλεονεκτήματα του διαμερίσματος. Το πρώτο μέρος του κειμένου πρέπει να περιέχει τεχνικά χαρακτηριστικά: τον αριθμό των ορόφων του σπιτιού, τον αριθμό των δωματίων, την παρουσία χαγιάτι και ούτω καθεξής.

Σκεφτείτε τα πλεονεκτήματα ενός διαμερίσματος που είναι άσχετα με εσάς, αλλά μπορεί να ενδιαφέρουν τον αγοραστή. Για παράδειγμα, δεν είναι σημαντικό για τα άτεκνα να υπάρχουν νηπιαγωγεία και σχολεία κοντά, αλλά η γειτνίαση με εκπαιδευτικά ιδρύματα είναι πλεονέκτημα για μια πολύτεκνη οικογένεια.

Τοποθετήστε τη διαφήμισή σας

Επιλέξτε τοποθεσίες για να διαφημίσετε το διαμέρισμά σας. Μεταξύ των καθολικών τοποθεσιών για την πώληση ακινήτων στη Ρωσία - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Μπορεί να υπάρχει τοπικός διαφημιστικός χώρος στην πόλη σας.

Μην αγνοείτε τα μέσα κοινωνικής δικτύωσης. Τοποθετήστε μια αγγελία για την πώληση ενός διαμερίσματος στη σελίδα σας και ζητήστε από τους φίλους σας να τη μοιραστούν.

4. Πώς να δείξετε ένα διαμέρισμα και να διαπραγματευτείτε με έναν αγοραστή

Προετοιμαστείτε για τη συνάντηση

Πριν επιδείξετε ένα ακίνητο σε πιθανούς αγοραστές, πρέπει να βάλετε σε τάξη όχι μόνο το διαμέρισμα, αλλά και την είσοδο. Βιδώστε τα έντονα φώτα στη σκάλα, πλύνετε ή τουλάχιστον σκουπίστε την.

Στο σπίτι, κολλήστε την ταπετσαρία που έχει απομακρυνθεί από τον τοίχο, πλύνετε τα τζάμια, καθαρίστε τα δαμάσκηνα για να μην υπάρχει δυσάρεστη μυρωδιά, καθαρίστε. Μπορείτε να ψήσετε ένα κέικ πριν συναντήσετε έναν πελάτη: δεν είναι απαραίτητο να το φάτε, αλλά η μυρωδιά των φρέσκων αρτοσκευασμάτων θα δημιουργήσει μια ευχάριστη αίσθηση στον επισκέπτη.

Ο στόχος σας είναι να δημιουργήσετε ένα εφέ wow σε οποιαδήποτε επαφή ενός πιθανού αγοραστή με εσάς και το αντικείμενο σας.

Denis Rumyantsev Managing Partner της Goodman Estate Real Estate Agency

Μιλήστε με τους πελάτες με τον σωστό τρόπο

Γνωρίζετε καλά όχι μόνο τα πλεονεκτήματα, αλλά και τα μειονεκτήματα του διαμερίσματος. Δείτε το μέσα από τα μάτια του αγοραστή και σκεφτείτε ποιες ερωτήσεις μπορεί να κάνει που θα του προκαλέσουν δυσαρέσκεια. Φτιάξτε μια λίστα με επιχειρήματα που θα κερδίσουν το πλευρό σας.

Ο πιθανός αγοραστής είναι πιθανό να διαπραγματευτεί. Ειδικά αν ήρθε στη συνάντηση κάποιος μεταπωλητής που ενδιαφέρεται να μειώσει την τιμή όσο το δυνατόν περισσότερο. Αποφασίστε εκ των προτέρων για το κόστος που είστε έτοιμοι να μειώσετε. Ο αγοραστής μπορεί να δώσει διάφορα (συμπεριλαμβανομένων ανύπαρκτων) επιχειρήματα γιατί πρέπει να πουλήσετε το διαμέρισμα φθηνότερα. Μην υποκύψετε στην ψυχολογική πίεση, δείτε την κατάσταση νηφάλια, υπερασπιστείτε την τιμή σας.

5. Πώς να συνάψετε συμφωνίες κατάθεσης και αγοράς

Συμφωνία κατάθεσης

Πρόκειται για ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει τη σοβαρότητα των προθέσεων και των δύο πλευρών. Ο αγοραστής δηλώνει την επιθυμία του να αγοράσει το ακίνητο και δίνει στον πωλητή ένα ορισμένο ποσό (συνήθως 2–5% του συνολικού κόστους του διαμερίσματος). Ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος με τη σειρά του αναλαμβάνει να το πουλήσει στον συγκεκριμένο πελάτη στη συμφωνημένη τιμή.

Η συμφωνία προβλέπει κυρώσεις σε περίπτωση ακύρωσης της συναλλαγής και για τα δύο μέρη. Εάν ο αγοραστής αλλάξει γνώμη, ο πωλητής κρατά τα χρήματα για τον εαυτό του. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν θέλει να πουλήσει το διαμέρισμα, θα επιστρέψει την προκαταβολή στο διπλάσιο ποσό.

Συμβόλαιο πώλησης

Πριν από τη συναλλαγή, ο πωλητής πρέπει να προετοιμάσει ένα πακέτο εγγράφων για το ακίνητο και να γράψει όλους τους κατοίκους που είναι εγγεγραμμένοι στο διαμέρισμα.

Η σύμβαση πώλησης συνήθως συντάσσεται με συμβολαιογράφο. Υπογράφεται αφού λάβετε χρήματα για το διαμέρισμα και γράψετε μια απόδειξη ότι ο αγοραστής έχει τακτοποιήσει μαζί σας.

Μετά την υπογραφή της σύμβασης, πρέπει να υποβάλετε έγγραφα για την εγγραφή της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας στον εδαφικό φορέα της Rosreestr. Το κρατικό τέλος για τον καθορισμό της συναλλαγής θα είναι 2.000 ρούβλια.

6. Πώς να μεταφέρετε χρήματα

Μέσω χρηματοκιβωτίων

Ο αγοραστής νοικιάζει το χρηματοκιβώτιο στο αποθετήριο της τράπεζας και συνάπτει συμφωνία με το ίδρυμα, η οποία καθορίζει τους όρους πρόσβασης στο κελί του πρώην ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Για παράδειγμα, η παρουσία ενός συμβολαίου πώλησης.

Ο πωλητής, με τη σειρά του, νοικιάζει ένα χρηματοκιβώτιο, όπου βάζει μια απόδειξη για την παραλαβή των χρημάτων. Ο αγοραστής θα μπορεί να το παραλάβει μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής με τους όρους που καθορίζονται στη σύμβαση μίσθωσης κυψέλης. Για παράδειγμα, πάλι, αν υπάρχει συμβόλαιο πώλησης.

Κατά τη συμπλήρωση των κελιών, πρέπει να είναι παρόντα και τα δύο μέρη στη συναλλαγή. Έτσι, ο πωλητής μπορεί να μετρήσει τα χρήματα και ο αγοραστής μπορεί να βεβαιωθεί ότι η απόδειξη είναι στη θέση του.

Μέσω συμβολαιογραφικής κατάθεσης

Ένας συμβολαιογράφος μπορεί να πραγματοποιήσει μια συναλλαγή μέσω του λογαριασμού του: να πάρει τα χρήματα από τον αγοραστή και να τα μεταφέρει στον πωλητή. Όμως η υπηρεσία, πιθανότατα, θα περιλαμβάνει την προμήθεια της τράπεζας, το ύψος της οποίας εξαρτάται αποκλειστικά από τις ορέξεις του ιδρύματος.

Μεταφορά μετρητών

Μπορείτε να ανταλλάξετε χρήματα για μια απόδειξη παραλαβής χωρίς κόλπα. Σε αυτή την περίπτωση, αξίζει να τα μετρήσετε, εξετάζοντας τη γνησιότητά τους σε κάθε λογαριασμό. Είναι καλύτερο να διεξάγετε μια συναλλαγή κάτω από κάμερες ή μπροστά σε μάρτυρες (για παράδειγμα, σε συμβολαιογραφείο).

Φυσικά, δεν πρέπει να μένετε στο πού και πότε θα λάβετε ένα μεγάλο χρηματικό ποσό για να το φέρετε με ασφάλεια στο σπίτι ή στην τράπεζά σας.

7. Πώς να μεταβιβάσετε ένα διαμέρισμα σε νέο ιδιοκτήτη

Την ημέρα υποβολής των εγγράφων στη Rosreestr, ο πωλητής παραδίδει τα κλειδιά του διαμερίσματος στον αγοραστή. Τα μέρη υπογράφουν την πράξη αποδοχής και μεταβίβασης του ακινήτου, η οποία επιβεβαιώνει ότι ο αγοραστής έχει εγκαταλείψει το διαμέρισμα στην κατάλληλη μορφή.

Πώς να αποφύγετε την απάτη

Στις συναλλαγές ακινήτων, ο πιο ευάλωτος κρίκος είναι ο αγοραστής. Αλλά ο πωλητής έχει επίσης κάτι να προσέξει:

1. Η μεταφορά χρημάτων πρέπει να γίνει πριν από την υπογραφή της σύμβασης πώλησης. Διαφορετικά, ο πωλητής διατρέχει τον κίνδυνο να μείνει χωρίς πληρωμή για το ακίνητο: η συμφωνία έχει ήδη συναφθεί και ο αγοραστής δεν έχει λόγο να βιαστεί με τον υπολογισμό. Εάν έχετε να κάνετε με έναν απατεώνα, μπορεί να πουλήσει γρήγορα ένα διαμέρισμα και να εξαφανιστεί με διπλάσια χρήματα: τη δική σας και του νέου αγοραστή.
2. Μην παραδώσετε τα πρωτότυπα έγγραφα ούτε στους αγοραστές ούτε στον μεσίτη πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Διαφορετικά, το διαμέρισμα μπορεί να πουληθεί εν αγνοία σας.