Ποια ήταν η υποθήκη σε διαφορετικές ιστορικές εποχές

2024 Συγγραφέας: Malcolm Clapton | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 03:52

Πώς οι άνθρωποι έλυσαν το ζήτημα της αγοράς κατοικίας με πίστωση από την προϊστορική εποχή έως τον 21ο αιώνα.

Τα σύγχρονα χρηματοπιστωτικά μέσα έχουν αλλάξει ριζικά τη στάση ενός ατόμου για τη δική του οικονομία. Πάρτε το ίδιο στεγαστικό δάνειο: επέτρεπε στους ανθρώπους να αγοράζουν κατοικίες και άλλα ακίνητα με όρους που ήταν απλώς αδύνατον πριν. Ας καταλάβουμε πώς τακτοποιήθηκε το ζήτημα των στεγαστικών δανείων σε διαφορετικές εποχές, προκειμένου να καταλάβουμε πόσο βοήθησε τους ανθρώπους να βελτιώσουν τη ζωή τους.

1. Παλαιολιθική και παλαιότερη

Οι επιστήμονες γνωρίζουν ελάχιστα για το πώς ήταν οργανωμένη η οικογενειακή και οικονομική ζωή στην προϊστορική εποχή. Οι αρχαιολόγοι και οι παλαιογενετιστές, στην καλύτερη περίπτωση, μπορούν να ανασυνθέσουν το μέγεθος των ανθρώπινων ομάδων, τη γενετική τους ομοιότητα και το επάγγελμά τους.

Προκειμένου να ανασυνθέσουν τα έθιμα του παλαιολιθικού λαού, συνήθως εξετάζουν περισσότερο ή λιγότερο σύγχρονες φυλές κυνηγών-τροφοσυλλεκτών (για παράδειγμα, τον λαό Guaiac που ζει στην επικράτεια της σύγχρονης Παραγουάης). Φαίνεται όμως ότι οι αρχαίοι άνθρωποι ήταν επιρρεπείς στην πατρογονικότητα - έναν τύπο οικογενειακής σχέσης στην οποία μια γυναίκα πηγαίνει στη φυλή του πατέρα του συζύγου της (αν η έννοια του "σύζυγου" κατά την έννοια μας είναι γενικά εφαρμόσιμη σε τέτοια αρχαιότητα). Λοιπόν, είχαν σίγουρα εξωγαμία - απαγόρευση στενών γάμων. Γενικά έπρεπε να ζήσω με τους γονείς μου.

Εάν υπήρχε μια σύγχρονη υποθήκη: Ίσως μερικές οικογένειες θα μπορούσαν να είχαν συνάψει υποθήκες για τρόφιμα, ρούχα και όπλα και να είχαν δημιουργήσει μια νέα φυλή. Με τον ίδιο περίπου τρόπο που τώρα οι νέες οικογένειες εγκαθίστανται φιλικά σε νέα κτίρια. Ως αποτέλεσμα, τα μέλη της νέας φυλής θα είχαν μια συνοδεία της ίδιας ηλικίας.

2. Στην Αρχαία Ελλάδα

Στην πραγματικότητα, η λέξη «υποθήκη» είναι ελληνικής προέλευσης και μεταφράζεται ως «θεμέλιο», «ενέχυρο» ή ακόμα και «προειδοποίηση». Έτσι ονομαζόταν η κολόνα, η οποία τοποθετήθηκε στα όρια του οικοπέδου, ώστε να «προειδοποιήσει» ότι ο χώρος αυτός λειτουργεί ως εγγύηση για το χρέος.

Έτσι, μεταξύ των Ελλήνων, η υποθήκη ήταν μια μορφή περιουσιακής ευθύνης του οφειλέτη προς τον πιστωτή του: σε περίπτωση μη πληρωμής, ο δανειστής είχε το δικαίωμα να πάρει πίσω την υποθηκευμένη γη. Πριν από την ανάπτυξη των υποθηκών, ο αφερέγγυος οφειλέτης ήταν υπόχρεος έναντι του πιστωτή με προσωπική ελευθερία, επομένως η υποθήκη ήταν ένα πιο προοδευτικό μέτρο των οικονομικών σχέσεων.

Φυσικά, για αυτό έπρεπε να υπάρχει στην ελληνική κοινωνία ένας ανεπτυγμένος θεσμός ιδιωτικής ιδιοκτησίας γης. Το 621 π. Χ., ο Αθηναίος ηγεμόνας Δράκοντος συνέταξε το πρώτο σύνολο γραπτών νόμων (ναι, τα πολύ δρακόντεια μέτρα), που τιμωρούσαν αυστηρά κάθε καταπάτηση της περιουσίας κάποιου άλλου. Αυτό έδωσε ώθηση στην ανάπτυξη των σχέσεων πίστωσης και χρέους, στις οποίες η γη λειτουργούσε ως εγγύηση. Η ελληνική υποθήκη λειτούργησε πλήρως στις αρχές του 6ου αιώνα π. Χ.

Αλλά μια τέτοια υποθήκη δεν ήταν διαθέσιμη σε όλους: για να τη χρησιμοποιήσετε, ήταν απαραίτητο να έχετε τη δική σας κατανομή.

Ο πρωτότοκος γιος της οικογένειας ήταν ο κληρονόμος της πατρικής περιουσίας, οπότε μπορούσε να φέρει τη γυναίκα του στο σπίτι των γονιών του, το οποίο αργότερα μαζί με τη γη πέρασε στην ιδιοκτησία του. Ήταν αυτός που μπορούσε να υπολογίζει σε μια υποθήκη στο μέλλον, την οποία, στην πραγματικότητα, δεν χρειαζόταν πλέον πραγματικά.

Αλλά οι νεότεροι γιοι με αυτή την έννοια ήταν σε μειονεκτική θέση και μπορούσαν είτε να αρκούνται σε οικόπεδα, είτε να μπουν στην υπηρεσία των πλουσίων ή να αναζητήσουν την τύχη τους στις αποικίες. Όλα αυτά δεν συνέβαλαν πολύ στη δημιουργία οικογένειας σε σχετικά μικρή ηλικία.

Εάν υπήρχε μια σύγχρονη υποθήκη: Η δυνατότητα να αποκτήσει πρώτα γη στη γενέτειρά του και στη συνέχεια να εξοφλήσει το χρέος για αυτό σε χρήματα ή υπηρεσίες θα είχε αλλάξει τη ζωή των αρχαίων Ελλήνων. Οι μικρότεροι γιοι σίγουρα θα ήταν ευχαριστημένοι. Αλήθεια, τότε θα ζούσαν στην περιοχή της Αθήνας, της Σπάρτης ή της Κορίνθου και δεν θα κάλυπταν ολόκληρη τη Μεσόγειο με τις αποικίες τους. Ή, αντίθετα, θα κάλυπταν όλη την οικουμένη.

3. Στην αρχαία Ρώμη

Στον αρχαίο κόσμο, τα στεγαστικά δάνεια ήταν γνωστά στη Βαβυλώνα (οι νόμοι του Χαμουραμπί τον 6ο αιώνα π. Χ.), στη Μεσοποταμία, ακόμη και στην Ινδία (τον 2ο αιώνα π. Χ.). Αλλά η υποθήκη έγινε πιο κοντά στις σύγχρονες συνθήκες στην αρχαία Ρώμη.

Αρχικά, οι σχέσεις χρέους μεταξύ των Ρωμαίων οικοδομήθηκαν, θα λέγαμε, υπό όρους, με τη μορφή μιας «συναλλαγής επί καταπιστεύματος» (λατ. Fiducia), και τους κινδύνους δεν αναλάμβανε ο πιστωτής, αλλά ο οφειλέτης: μεταβίβασε τον πιστωτή έναντι χρηματικών ποσών με ειδική νόμιμη διαδικασία ενέχυρο, δηλαδή κινητή ή ακίνητη περιουσία. Μετά την εξόφληση του χρέους, μπορούσε μόνο να ελπίζει ότι ο πιστωτής θα κρατούσε την υπόσχεσή του και, με τη βοήθεια μιας αντικατοπτρισμένης νομικής διαδικασίας, θα επέστρεφε την εξασφάλιση. Εάν ο πιστωτής για κάποιο λόγο αρνήθηκε να το κάνει αυτό, ο οφειλέτης θα μπορούσε μόνο να δυσφημήσει το όνομά του μεταξύ των συμπολιτών του - ο νόμος δεν θα μπορούσε να τον βοηθήσει με κανέναν τρόπο, μια συμφωνία είναι συμφωνία.

Ήδη από τον 2ο αιώνα π. Χ., οι σχέσεις υποθήκης είχαν αναπτυχθεί σημαντικά. Σύμφωνα με τη νέα μορφή της συναλλαγής ενεχύρου (λατ. Pignus), ο πιστωτής, ως αντάλλαγμα για τα χρήματά του, δεν λάμβανε πλέον τον τίτλο της περιουσίας του οφειλέτη, αλλά μόνο το δικαίωμα ιδιοκτησίας αυτού του ακινήτου. Ο πιστωτής δεν είχε καν το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει αυτό το ακίνητο, αλλά οι καρποί που αποκτήθηκαν από αυτό το ακίνητο μπορούσαν να πάνε για να πληρώσουν το χρέος ή τους τόκους του. Μόνο στην περίπτωση που ο οφειλέτης δεν μπορούσε να πληρώσει σύμφωνα με τις υποχρεώσεις που είχε αναλάβει, ο πιστωτής γινόταν κύριος της περιουσίας του.

Τέλος, στις πρώτες δεκαετίες του II αιώνα π. Χ., εμφανίζεται ένας τρίτος τύπος εξασφαλίσεων, που προσεγγίζει πραγματικά τα σύγχρονα στεγαστικά δάνεια (λατ. Hypotheca legalis) - ενέχυρο ακινήτου χωρίς να το μεταβιβάσει στον πιστωτή.

Σε αυτό διευκόλυνε η αλλαγή των πολιτικών και οικονομικών συνθηκών εκείνης της εποχής: η αποδυνάμωση του συστήματος των σκλάβων και η μαζική μεταβίβαση της γης στους ενοικιαστές. Αρχικά οι ενοικιαστές -διαμερίσματα ή μικρά οικόπεδα- έδιναν ως εγγύηση ενοικίου την κινητή τους περιουσία (π.χ. έπιπλα ή αγροτικά εργαλεία), αλλά συνέχισαν να την κατέχουν. Στη συνέχεια, η ακίνητη περιουσία θα μπορούσε επίσης να γίνει αντικείμενο υποθήκης.

Εάν ο δανειολήπτης δεν μπορούσε να πληρώσει σύμφωνα με τη συμφωνία, ο δανειστής λάμβανε το δικαίωμα να διεκδικήσει το ενεχυριασμένο αντικείμενο με την επακόλουθη πώλησή του σε δημοπρασία και αποζημίωση από το προϊόν του υπολοίπου του χρέους του δανειολήπτη.

Εάν υπήρχε μια σύγχρονη υποθήκη: η ρωμαϊκή υποθήκη ήταν ήδη αρκετά ανεπτυγμένη, αλλά είχε μια σειρά από μειονεκτήματα. Για παράδειγμα, στην αρχαία Ρώμη, δεν τηρούνταν ενιαίο μητρώο περιουσίας και ο δανειστής, αποδεχόμενος ένα ενέχυρο, δεν μπορούσε να είναι σίγουρος ότι το ίδιο ακίνητο δεν ήταν πλέον ενεχυρασμένο σε άλλον δανειστή και ότι σε περίπτωση πτώχευσης του δανειολήπτη, το δικαίωμα στεγαστικού δανείου δεν θα συγκρουόταν με το ενυπόθηκο δικαίωμα κάποιου άλλου.

Επιπλέον, η υποθήκη επεκτεινόταν συνήθως σε ολόκληρη την περιουσία του δανειολήπτη, γεγονός που καθιστούσε αβέβαιο τον όγκο και την αξία του, κάτι που θα μπορούσε να αλλάξει με την πάροδο του χρόνου. Αυτές οι άστατες σχέσεις ιδιοκτησίας εμπόδισαν την ανάπτυξη των υποθηκών, πράγμα που σήμαινε ότι οι Ρωμαίοι πολίτες που το χρειάζονταν υπέφεραν.

4. Στη μεσαιωνική Ευρώπη

Όπως φαίνεται από τα παραπάνω, μια υποθήκη μπορεί να υφίσταται κανονικά μόνο με αυστηρή τήρηση των δικαιωμάτων των συμμετεχόντων στις συναλλαγές. Οι δομικά πολύπλοκες συναλλαγές απαιτούσαν έλεγχο και ρύθμιση, και μακροπρόθεσμα - ένα εύρυθμο σύστημα καταχώρισης. Όλα αυτά θα μπορούσε να τα δώσει μόνο το κράτος. Ως εκ τούτου, μαζί με την πτώση της Ρωμαϊκής Αυτοκρατορίας ως ενιαίου συγκεντρωτικού κρατικού σχηματισμού τον 5ο-6ο αι. μ. Χ., ο θεσμός της υποθήκης ουσιαστικά έπαψε να υφίσταται.

Αναβίωσε μόνο την εποχή του Υψηλού Μεσαίωνα (XII-XIII αι.), σε ένα νέο κύμα ανάπτυξης νομισματικών και νομικών σχέσεων. Οι φεουδάρχες χρειάζονταν συχνά χρήματα για να διεξάγουν εσωτερικούς πολέμους ή σταυροφορίες, και ως εκ τούτου αναγκάζονταν να υποθηκεύσουν τα κάστρα και τα προγονικά τους εδάφη σε τοκογλύφους ή πλουσιότερους γείτονες.

Ως αποτέλεσμα, η Δυτική Ευρώπη, ως διάδοχος της Ρωμαϊκής Αυτοκρατορίας, υιοθέτησε και ανέπτυξε τον θεσμό της υποθήκης, καθιστώντας τον ακόμη πιο επισημοποιημένο, προστατευόμενο από ανεπτυγμένη νομοθεσία. Επιπλέον, υπήρχαν ειδικά βιβλία υποθηκών, όπου καταχωρούνταν στοιχεία για τα υποθηκευμένα ακίνητα.

Στην εποχή του Ύστερου Μεσαίωνα (XIV-XVI αιώνες), η υποθήκη καθιερώθηκε τελικά με τη μορφή που υπάρχει μέχρι σήμερα: η υποθηκευμένη περιουσία παραμένει στην κατοχή του οφειλέτη και ο δανειστής λαμβάνει το δικαίωμα, σε περίπτωση μη αποπληρωμής της οφειλής, να διεκδικήσει το υποθηκευμένο ακίνητο με μεταγενέστερη πώλησή του σε πλειστηριασμό…

Εάν υπήρχε μια σύγχρονη υποθήκη: είναι καλό αν είσαι μεγαλόσωμος φεουδάρχης και έχεις κάτι να υποθηκεύσεις - και ελπίζεις σε πολεμική λεία, που θα αποζημιώσει τόσο το χρέος όσο και τους τόκους. Αλλά η συντριπτική πλειοψηφία των Δυτικοευρωπαίων κατά τον Μεσαίωνα ήταν φτωχοί αγρότες που είχαν πολύ μικρά οικόπεδα για να υπολογίζουν σε μεγάλα δάνεια. Και γενικά, τα δικαστήρια, οι αγωγές, οι συμβολαιογράφοι και οι δικηγόροι είναι για τους πλούσιους και ευγενείς, στην καλύτερη περίπτωση - για τους μπέργκερ των μεγάλων πόλεων. Όχι, τα στεγαστικά δάνεια στο Μεσαίωνα απείχαν ακόμη πολύ από το να ήταν γενικά διαθέσιμα.

5. Νεωτερικότητα

Τον 19ο αιώνα, η βιομηχανική ανάπτυξη, η αστικοποίηση και η ανάπτυξη των αστικών υποδομών συνέβαλαν στην εκρηκτική ανάπτυξη της αγοράς στεγαστικών δανείων. Στις πιο ανεπτυγμένες ευρωπαϊκές χώρες - Αγγλία, Γαλλία ή Ολλανδία - οι αρχές του δανεισμού για τη χρηματοδότηση των κατασκευών χρησιμοποιήθηκαν ενεργά και παντού. Η προσφορά χρήματος στις κατασκευές και τη βιομηχανία επενδύθηκε επίσης σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, συμπεριλαμβανομένης της Ρωσικής Αυτοκρατορίας.

Τον εικοστό αιώνα, τα στεγαστικά δάνεια απέκτησαν ιδιαίτερο ρόλο στις Ηνωμένες Πολιτείες κατά τη διάρκεια της Μεγάλης Ύφεσης. Ήταν αυτή που αποτέλεσε τη βάση του «New Deal» του Φράνκλιν Ρούσβελτ.

Υπάρχουν δύο είδη δανείων στην αμερικανική αγορά κατοικίας - δάνεια για κατασκευές και στεγαστικά δάνεια. Το ποσό του δανείου δεν υπερβαίνει το 80–90 τοις εκατό της αξίας της υποθηκευμένης ακίνητης περιουσίας. Το μέγεθος της πρώτης δόσης που κάνει ο δανειολήπτης από δικά του κεφάλαια, αντίστοιχα, είναι 10-20 τοις εκατό. Το κράτος παρέχει στους φτωχούς δάνεια με ευνοϊκούς όρους για την πλήρη αξία του σπιτιού.

Σήμερα, τα στεγαστικά δάνεια στις Ηνωμένες Πολιτείες εκδίδονται για περίοδο 15–20 ετών. Ένα χαρακτηριστικό γνώρισμα των αμερικανικών στεγαστικών δανείων είναι η στοχευμένη και συστηματική κρατική υποστήριξη για στεγαστικά δάνεια μέσω μέσων όπως η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων, η ασφάλιση κρατικών δανείων και τα οφέλη από τη λήψη δανείων για πολίτες χαμηλού εισοδήματος. Χάρη σε αυτά τα μέτρα και τη διαθεσιμότητα πίστωσης, το 75 τοις εκατό των Αμερικανών έχουν το δικό τους σπίτι.

Στη Ρωσία, η αγορά στεγαστικών δανείων άρχισε να αναπτύσσεται μόνο μετά την κατάρρευση της ΕΣΣΔ. Το 1997, η κυβέρνηση ίδρυσε τον Οργανισμό Στεγαστικών Δανείων Κατοικιών για να προσελκύσει επενδύσεις στον τομέα των στεγαστικών δανείων. Το 1998 ψηφίστηκε ο νόμος «Περί υποθηκών (ενέχυρα ακίνητης περιουσίας)». Σύμφωνα με τα στοιχεία για τα στεγαστικά δάνεια που χορηγήθηκαν σε ιδιώτες κατοίκους και τα κεκτημένα δικαιώματα απαίτησης για στεγαστικά δάνεια σε ρούβλια της Κεντρικής Τράπεζας, η αύξηση των στεγαστικών δανείων το 2017 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος ήταν 37%. Συνολικά, το 2017, περισσότερα από δύο τρισεκατομμύρια ρούβλια εκδόθηκαν σε δάνεια. Αυτό κατέστη δυνατό λόγω της συνεχούς μείωσης του βασικού επιτοκίου. Διορθώθηκε τον Δεκέμβριο του 2017. Η Τράπεζα της Ρωσίας αποφάσισε να διατηρήσει το βασικό επιτόκιο στο 7,25% ετησίως στο 7,25% ετησίως.

Η γενική τάση των σύγχρονων στεγαστικών δανείων είναι προφανής - θα είναι όλο και πιο προσιτή για έναν αυξανόμενο αριθμό πολιτών. Στόχος των κρατών που υποστηρίζουν αυτό το είδος δανεισμού είναι να παρέχουν τη δική τους στέγαση για τον μέγιστο αριθμό των πολιτών και των νέων οικογενειών τους.